Ruimtelijk inpassen van woningen op een locatie

Belangrijkste kenmerken wonen

Bij wonen is het belangrijk dat bewoners een prettig leefklimaat hebben. In de woning, de tuin of het balkon en in de directe omgeving. Daarom heeft woningbouw ook effect op de mogelijkheden voor ontwikkelingen in de omgeving, zoals bedrijvigheid.

Woningbouw moet zorgvuldig ingepast worden. Hierbij is van belang dat de woningen:

• zoveel mogelijk op een goede locatie komen zonder veel hinder
• qua bouwmassa passen in de omgeving
• goed bereikbaar zijn

Ook moet het type woningen aansluiten bij de actuele behoefte.

Beleid wonen

Rijk

Een van de nationale belangen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is zorgen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Het Rijk geeft daarmee het belang aan van de realisatie van voldoende betaalbare woningen met een goede kwaliteit. Bij kwaliteit gaat het niet alleen om de woning, maar ook om de woon- en leefomgeving.

Provincie

Provincies kunnen in hun omgevingsvisie bijvoorbeeld aangeven waar eventuele uitbreiding van woningbouw mogelijk is. En of er (regionale) bedrijventerreinen zijn die in aanmerking komen voor transformatie naar wonen of functiemenging.

Hiermee sturen zij op de begrenzing tussen het buitengebied en de verstedelijking en voldoende ruimte voor bedrijven, wonen en landbouw. Ook spelen zij een rol in de regionale afstemming van de woningbehoefte.

Gemeente

Het beleid, zoals de omgevingsvisie, geeft aan wat de ambities en uitgangspunten zijn van een gemeente bij nieuwbouw of verbouw van woningen.

Bij woningbouw gaat het om verschillende type ontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan de realisatie van een nieuwe woonwijk, de inpassing van 1 of enkele woningen of de verbouw van een woning (aanbouw of dakopbouw, enzovoort).

In de gemeentelijke omgevingsvisie vindt een afweging plaats welke locatie(s) geschikt zijn voor nieuwe woningen. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn: ruimtelijke inpassing, hinder in de omgeving, woningbouwbehoefte, bereikbaarheid, beschikbaarheid grond, enzovoort.

Uit het woningbouwbeleid blijkt aan welk type woningen behoefte is.

Instrumenten ruimtelijk inpassen woningen

Meestal zal het ruimtelijk inpassen van woningen via een wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) gaan.

Voor het omgevingsplan is de gemeente aan zet. De omgevingsvergunning is op aanvraag van de initiatiefnemer. De motivering en afwegingen zijn in beide gevallen vergelijkbaar. Wel is een omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit concreter, omdat het gaat om de aanvraag van een concreet plan. Maatregelen zijn soms al in de aanvraag opgenomen of kunnen als voorwaarde bij de vergunning gelden.

Instructieregels

In hoofdstuk 5 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) staan instructieregels van het Rijk die gemeenten in acht moeten nemen bij het ruimtelijk inpassen van wonen in het omgevingsplan. Het gaat bijvoorbeeld om instructieregels gericht op een goed woon- en leefklimaat. Zoals geluid, externe veiligheid, behoefte en luchtkwaliteit.

Een overzicht van de instructieregels vindt u op de pagina Instructieregels Rijk over evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Provinciale verordening

Het beleid uit de provinciale omgevingsvisie kan de provincie borgen in de provinciale verordening. Bijvoorbeeld door locaties voor woningbouw aan te wijzen of door regels op te nemen voor de beoordeling van de woningbehoefte.

Omgevingsplan

Bij inpassing van woningen gaat het erom dat deze passend zijn in de omgeving en dat er bij de woningen sprake is van een goede fysieke leefomgeving. Daarbij zijn verschillende omgevingsthema's van belang.

Afhankelijk van het soort locatie kunnen hogere of lagere eisen worden gesteld aan het woon- en leefklimaat bij de woning. In het centrum is de beleving van bijvoorbeeld geluidhinder anders dan aan de rand van de stad of het buitengebied. In het centrum verwachten mensen levendigheid en aan de rand van de stad juist een rustige omgeving. Dit weegt mee bij de beoordeling van woningbouw en omgevingsthema's.

In het omgevingsplan kunnen toelatingsregels opgenomen worden voor de nieuwe woningen. Deze bouw- en gebruiksregels zijn gericht op het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.

Zo kan de gemeente in het omgevingsplan voor specifieke locaties woningen toestaan of mede toestaan naast andere functies. Ook kan gemeente regels stellen waaraan de woningen moeten voldoen. Zoals geluidwaarden, bouwhoogte, minimale afstand tot een weg, enzovoort. Als er een toets nodig is voordat de woningen kunnen worden toegestaan, moet de gemeente hieraan een meldingsplicht of vergunningplicht koppelen.

Vergunningvrije omgevingsplanactiviteit

Het aanpassen van een woning kan, binnen bepaalde randvoorwaarden, vergunningvrij zijn. Ook als dit niet past binnen de bouwregels van het omgevingsplan. Dit geldt bijvoorbeeld bij het plaatsen van een dakkapel aan de achterzijde van de woning.

Gelden op een locatie nog de toelatingsregels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan? Dan gelden óók de van rechtswege toegelaten bouwactiviteiten.

Omgevingsthema's inpassen woningen

Het is afhankelijk van de locatie en het aantal woningen welke omgevingsthema’s bij het inpassen van woningen van belang zijn. U vindt meer informatie over het inpassen van woningen en omgevingsthema’s op de pagina's:

• Inpassen woning(en) en geluid
• Inpassen woning(en) en externe veiligheid
• Inpassen woning(en) en luchtkwaliteit
• inpassen woning(en) en mobiliteit
• inpassen woning(en) en mer(beoordeling)

Bij een ontwikkeling vanaf 12 woningen is er meestal ook een onderbouwing van de woningbehoefte nodig. Hierover vindt u uitgebreide informatie bij Wonen en Ladder voor duurzame verstedelijking.

Afhankelijk van de locatie kunnen ook andere omgevingsthema’s belangrijk zijn. Een overzicht hiervan vindt u bij Thema's.