Praktijkvoorbeeld VAF Argonautenstraat Amsterdam

Zie ook de voor dit voorbeeld ingevulde rekenmodule.

Met het doornemen van dit voorbeeld kunt u sneller begrijpen hoe u de methodiek in het algemeen en de rekenmodule in het bijzonder, kunt gebruiken. Mocht u het toch lastig vinden dan kunt u altijd contact opnemen met de opstellers van de VAF.

Hieronder zijn de resultaten van de drie stappen uit de VAF beschreven.

Stap 1: positioneren situatie

Technisch

In dit voorbeeld gaat het om een project in de Argonautenstraat in Amsterdam. In deze straat staan de huizen op houten palen en komt droogstand van houten palen voor zover bekend zelden voor. De funderingen zijn van hout. De hoogte van het funderingshout is NAP -0,50m (de klasse-indeling is onzeker en op basis van expert judgement vastgesteld). De bovenkant van het funderingshout is lager dan het boezempeil en blijft in principe altijd onder water staan. Echter de invloed van zetting onzekerheden in de gegevens en klimaatontwikkeling zijn niet onderzocht en kunnen een risico van droogstand met zich brengen. De funderingen leveren geen acute reden tot ingrijpen. Problemen met de fundering kunnen op termijn wel optreden onder invloed van de genoemde ontwikkelingen. Bewoners en Waternet willen eventuele problemen niet afwachten en zich nu reeds gezamenlijk oriënteren op mogelijke oplossingen juist ook in preventieve zin. Om een goed oordeel te kunnen geven wordt een projectperiode van 75 jaar in acht genomen.

Figuur: kaart Argonautenstraat

Financieel-economische positie

• Het gaat om circa 30 panden met daarin circa 100 woningen met een gemiddelde waarde van 300 K ofwel circa 30 mln. euro voor dit onroerend goed;
• De woningen zijn in particulier bezit;
• Er zijn geen (subsidie)regelingen of financiële arrangementen voor funderingsherstel.

Communicatieve positie

• Betrokken belanghebbenden zijn de gemeente met gaar zorgplicht voor grondwater en als uitvoerder van de gemeentelijke watertaken en de bewoners De volgende informatie is beschikbaar. Er zijn grondwaterpeilen beschikbaar en er is informatie over de funderingshoogte bij de gemeente beschikbaar. Verdere informatie over lekke/drainerende riolen kan bij de gemeente worden opgevraagd. Belangrijk is ook de afstand van de locatie van de peilfilters tot de woningen, en de bodemopbouw c.q. de wijze van ophogen /bouwrijp maken in het verleden.

Uitkomst stap 2: benoem oplossingsrichtingen

Er zijn geen acute problemen met de funderingen en droogstand is momenteel voor zover bekend uitzondering. Niet uit te sluiten valt dat door zetting of klimaatverandering droogstand wel zal gaan optreden met mogelijk ernstige gevolgen voor de fundering. Hiermee is het op dit moment vooral interessant om de mogelijkheden van waterhuishoudkundige ofwel preventieve maatregelen te inventariseren. Als referentie wordt ook bekeken welke kosten funderingsherstel met zich zouden brengen en wat er zou gebeuren als er niets wordt gedaan. In het voorbeeld zijn de volgende maatregelenpakketten benoemd:

• Geen maatregelen;
• Funderingsherstel;
• Infiltratie van hemelwater.

Uitkomst stap 3: beoordeel oplossingsrichtingen

Met de rekenmodule (link) zijn deze maatregelenpakketten doorgerekend en beoordeeld. Er is naar drie aspecten gekeken:

• Investeringen;
• Beheer en onderhoud;
• Effecten.

Beoordeling maatregelenpakket ‘geen maatregelen’

Kosten

• Voor maatregelenpakket 1 ‘geen maatregelen’ zijn er geen extra kosten aan de orde noch voor de investeringen, noch voor beheer en onderhoud.
  Er hoeven geen kostengegevens te worden ingevoerd.

Effecten

• Met het huidige inzicht kan nog geen indicatie worden gegeven van de termijn waarop schade aan funderingen zal gaan optreden. Zeker nu de palen meestal onder water staan kan schade nog zeer lang op zich laten wachten. Er wordt dan over een periode van 75 jaar geen waardeverlies van panden voorzien, maar ook geen extra waardestijging omdat een bepaalde onzekerheid ten aanzien van funderingen zal blijven bestaan. Immers als de grondwaterstand te laag wordt, komt het risico van paalrot onmiddellijk weer in beeld.
  Er hoeven geen effecten te worden ingevoerd

Juist omdat er geen maatregelen en geen effecten optreden is de Netto Contante Waarde (NCW) van deze oplossingsrichting 0 euro.

Beoordeling maatregelenpakket ‘funderingsherstel’

Voor maatregelenpakket 2 ‘funderingsherstel’ zijn aanzienlijke extra kosten aan de orde voor funderingsherstel. Wanneer verondersteld zou worden dat dit maatregelenpakket in het jaar 2050 wordt doorgevoerd (voordat schade optreedt), treden dan deze kosten op.

Kosten

• Funderingsherstel: gerekend wordt met ervaringsgegevens (worksheet ‘ervaringsgegevens bouwkundig’) voor de kosten van funderingsherstel dat in 2050 wordt uitgevoerd. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de vloer gehandhaafd blijft en de palen geperst (persen is trillingsvrij in tegen stelling tot heien en brengt minder risico voor schade met zich) worden. Bij een gemiddeld vloeroppervlak van 50 M² per woning kost dit 1.300 *50 = 65.000 euro. Voor 30 woningen is dat dan 30 * 65.000 = 1,95 mln. euro.
  Voer in bij investeringen de post ‘funderingsherstel’ en voer in – 1.950.000 euro in 2050.

Effecten

• De waarde van de woningen zal vanaf 2051 (als het herstel is uitgevoerd), naar verwachting gaan stijgen omdat de straat, buurt en woning opknapt en meer zekerheid biedt. Gerekend wordt met 1% ofwel 3.000 euro per woning per jaar, dus (30 * 3.000) 90.000 euro per jaar.
  Voer bij effecten de post ‘stijging waarde huizen’ in en voer in 90.000 euro van 2050 tot en met 2090 (einde projectduur)
• Ter informatie: tevens is het denkbaar dat waarde wordt toegevoegd aan de woning bijvoorbeeld met een extra kelder. Dit is in de berekeningen niet meegenomen maar wel een denkbare optie.

Dit maatregelenpakket vertaalt zich in een positieve NCW van ca. 116.000 euro. In navolgende tabel is dit weergegeven.

Beoordeling maatregelenpakket ‘hemelwater infiltreren’

Voor maatregelenpakket 3 ‘grondwaterpeil verhogen’ zijn extra kosten aan de orde.

Kosten

• Waterdoorlatende verharding (Granudrain): er wordt waterdoorlatende verharding toegepast om hemelwater te laten infiltreren. Dit kost 180 euro per strekkende meter. Voor 200 meter bedragen de kosten: 200 * 180: 36.000 euro.
  Voer in bij investeringen de post ‘Granudrain’ in en voer in – 36.000 euro in 2018 (en elke 15 jaar tot 2090).

Effecten

• De doorwerking van dit maatregelenpakket voor de funderingen is niet met zekerheid te voorspellen. In tegenstelling tot funderingsherstel blijven risico’s bestaand op het moment dat bijvoorbeeld in periodes van droogte (of andere externe factoren)structurele verandering in grondwatersysteem en – standen kunnen optreden. Om die reden wordt verondersteld dat de prijzen van de woningen niet gaan dalen, maar ook niet gaan stijgen. Een stabiel prijsniveau wordt derhalve verondersteld. Er hoeven dan ook geen wijzigingen in de rekenmodule te worden doorgevoerd.

Dit maatregelenpakket vertaalt zich in een negatieve NCW van ca. 91.000 euro. In navolgende tabel is dit weergegeven.

Resultaat

De resultaten van de verkenning voor verschillende maatregelenpakketten worden automatisch samengevat in een tabel. Vervolgens is per maatregelenpakket in kwalitatieve zin beoordeeld of er ook ‘niet in geld uit te drukken effecten’ zijn. Deze zijn toegevoegd aan de ‘in geld uitgedrukte effecten’ tabel. Dit heeft geresulteerd in onderstaande tabel ofwel het resultaat van de analyse.

Conclusies

Geconcludeerd kan worden dat:

• Op lange termijn het maatregelenpakket ‘geen extra maatregelen’ leidt tot een op voorhand stabiele situatie met als enige kanttekening dat het risico op paalrot niet kan worden uitgesloten. Alleen al dit risico zal waardeontwikkeling van panden beperken.
• Voor de middenlange termijn lijkt het werken met een aantal waterhuishoudkundige preventieve maatregelen relatief goedkoop. Deze aanpak brengt wel meer risico’s met zich mee dan funderingsherstel, omdat de beheersbaarheid en werking ervan niet 100% voorspelbaar zijn. Gezien de beperkte kosten is het in dit geval denkbaar deze oplossing te realiseren en deze na een aantal jaren te evalueren wanneer meer bekend is over werking en beheersbaarheid.
• Op lange termijn is de optie funderingsherstel de meest robuuste en duurzame, ook vanuit financieel perspectief. De volledige zekerheid van de kwaliteit van de fundering en daarmee het pand zal leiden tot stijging van huizenprijzen. Tevens is de leefbaarheid van de wijk op lange termijn gewaarborgd.