Aansprakelijkheid en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zorgt voor een versterkte positie van opdrachtgevers van bouwprojecten. Het gaat bijvoorbeeld om de aansprakelijkheid als er na de bouw iets mis blijkt te zijn. Het Burgerlijk Wetboek (BW) is daarvoor aangepast.
Aansprakelijkheid aannemer
Een aannemer is aansprakelijk voor gebreken aan bouwwerken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758, lid 4 BW). Het maakt daarbij niet uit of:
- de opdrachtgever de gebreken had moeten ontdekken bij de oplevering
- de gebreken zichtbaar of onzichtbaar waren bij de oplevering
- het om een professionele opdrachtgever of een particuliere opdrachtgever gaat
Uitgangspunt is dus dat alle gebreken onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen. Dat was vóór de Wet kwaliteitsborging anders. Toen gold alleen artikel 7:758, lid 3 BW. Toen was de aannemer niet aansprakelijk voor de gebreken die de opdrachtgever 'redelijkerwijs had moeten ontdekken'.
Particuliere en professionele opdrachtgever
Een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een professionele opdrachtgever is een partij die handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf.
Uitzondering als het gebrek de aannemer niet aan te rekenen is
De aannemer is niet aansprakelijk als het gebrek hem niet is toe te rekenen. Het is aan de aannemer dat aan te tonen. Een reden kan bijvoorbeeld zijn dat het gebrek het gevolg is van de opdrachtgever die een verkeerde berekening of tekening heeft gestuurd aan de aannemer.
Aansprakelijkheid soms anders te regelen
Een particuliere opdrachtgever en aannemer mogen niet afwijken van de aansprakelijkheidsbepaling uit het Burgerlijk Wetboek als de afwijking nadelig is voor de particuliere opdrachtgever.
Een professionele opdrachtgever en aannemer mogen wel een afwijking afspreken die nadelig is voor de professionele opdrachtgever. Dat moeten ze dan uitdrukkelijk opnemen in de aannemingsovereenkomst. Het is onvoldoende als in de algemene voorwaarden (zoals de Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012, versie 2025) (verwijst naar een andere website)) van één van de partijen een afwijkende voorwaarde staat die op de overeenkomst van toepassing is.
Gebreken vastleggen
Het is raadzaam om vast te leggen welke gebreken zijn ontdekt bij oplevering. Zo is het voor beide partijen duidelijk welke gebreken wel en niet zijn ontdekt. Een van die middelen om ze vast te leggen, is het proces-verbaal van oplevering. Dit is een document waarin gebreken staan die bij oplevering door partijen zijn ontdekt.
Het proces-verbaal zegt overigens niet alles. Want ook gebreken die het proces-verbaal niet noemt, kunnen zijn ontdekt. Ook uit andere informatie kan namelijk blijken wat er is ontdekt (zoals filmopnamen van de oplevering). Dat hoeft dan niet per se ook in het proces-verbaal te staan.
Overgangsrecht
De nieuwe aansprakelijkheidsbepaling (artikel 7:758, lid 4 BW) geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging (artikel 218 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek regelt dit overgangsrecht).
Praktijkvoorbeeld
Hieronder volgt een praktijkvoorbeeld over hoe het bovenstaande uitpakt in de nieuwe en oude situatie.
Praktijkvoorbeeld: dakpannen die losraken
Een opdrachtgever heeft met een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor het bouwen van een garage met daarop een dak met leistenen dakpannen. Bij de oplevering laat de opdrachtgever zich bijstaan door een dakspecialist. De opdrachtgever en de aannemer maken een proces-verbaal op van de oplevering en tekenen die. Drie weken na oplevering beginnen enkele leistenen dakpannen los te raken. De oorzaak blijkt het gebruik van onvoldoende leisteennagels. In het proces-verbaal van oplevering staat hierover niets. Direct nadat de opdrachtgever weet dat leistenen dakpannen losraken, brengt hij de aannemer hiervan op de hoogte.
Wie is aansprakelijk?
De aannemer is aansprakelijk. In artikel 7:758 lid 4 BW staat namelijk dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt. Het antwoord op de vraag of de opdrachtgever bij oplevering van het werk daadwerkelijk heeft ontdekt dat er onvoldoende leisteennagels zijn gebruikt, is waarschijnlijk 'nee'. Een aanwijzing daarvoor is dat in het proces-verbaal van oplevering niets is opgenomen over het gebruik van onvoldoende leisteennagels. Overigens kunnen ook andere manieren aantonen dat het gebruik van onvoldoende leisteennagels bij oplevering al dan niet was ontdekt. De deskundige bijstand van de dakspecialist en of het gebrek redelijkerwijs te ontdekken was, spelen daarbij geen rol.
De opdrachtgever heeft bij oplevering niet ontdekt dat er onvoldoende leisteennagels waren gebruikt. Dat maakt de aannemer aansprakelijk voor dit gebrek. De aannemer kan zich eventueel wel verweren door te zeggen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Dan moet hij kunnen aantonen dat hij wel degelijk voldoende leisteennagels heeft aangebracht vóór oplevering of dat het hem niet toe te rekenen is. Bijvoorbeeld als de opdrachtgever zelf een dakdekker heeft ingeschakeld.
Oude situatie
In de oude situatie bepaalt artikel 7:758 lid 3 BW dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Omdat de opdrachtgever is bijgestaan door een dakspecialist, had hier de uitslag anders kunnen zijn. Maar als de opdrachtgever bij oplevering niet werd bijgestaan door een dakspecialist was de aannemer waarschijnlijk ook aansprakelijk geweest. Van een leek mag doorgaans niet verwacht worden dat hij weet hoeveel leisteennagels er nodig zijn.
Andere wijzigingen Burgerlijk Wetboek
Er zijn ook nog andere wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. Meer informatie vindt u op de pagina Privaatrecht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.