Financiële informatieplicht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Financiële informatieplicht aannemer

Een aannemer moet een particuliere opdrachtgever informeren over het financieel afdekken van bepaalde risico's die gepaard gaan met de aannemingsovereenkomst (artikel 7:765a, lid 1 BW). Het gaat om de volgende risico's:

• de aannemer kan zijn verplichtingen in de aannemingsovereenkomst niet (geheel) nakomen. Denk bijvoorbeeld aan een faillissement van de aannemer tijdens de bouw.
• de aannemer is door de opdrachtgever aansprakelijk gehouden voor gebreken die hem zijn toe te rekenen

De informatieplicht houdt in dat de aannemer moet aangeven of die risico’s met een financiële zekerheid zijn afgedekt. Als die financiële zekerheid er is, moet de aannemer ook aangeven wat de wijze van dekking is. Onder de wijze van dekking valt in ieder geval:

• omvang van de dekking
• dekkingsgraad
• looptijd
• som

Vormen financiële zekerheid

De financiële zekerheid van de aannemer kan de vorm hebben van een bankgarantie of een verzekering. Voor insolventie (zoals faillissement) is bijvoorbeeld een insolventieverzekering een optie. Voor het financieel afdekken van gebreken is te denken aan een garantie- of schadeverzekering. De meest voorkomende wijze van verzekeren is via een waarborgende instelling zoals Woningborg N.V., Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Stichting BouwGarant.

Informatieplicht geldt alleen bij particuliere opdrachtgever van nieuwe woning

De informatieplicht geldt alleen als de opdrachtgever een particuliere opdrachtgever is én het om een nieuwe woning gaat (dus geen ander bouwwerk). Afwijken van de informatieplicht kan niet. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om de informatieplicht uit te sluiten in algemene voorwaarden.

Particuliere en professionele opdrachtgever

Een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een professionele opdrachtgever is een partij die handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf.

Informatie in duidelijke taal en onderdeel van aannemingsovereenkomst

Een aannemer moet de informatie aan de opdrachtgever geven vóór het sluiten van de aannemingsovereenkomst. De informatie moet schriftelijk en duidelijk zijn. Bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst maakt de verstrekte informatie deel uit van die overeenkomst (artikel 7:765a, lid 2 BW). Het ligt daarom voor de hand om informatie over de verzekering of andere financiële zekerheid op te nemen in de overeenkomst zelf.

Het is denkbaar dat soms een verzekering of andere financiële zekerheid niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als er zeer innovatieve technieken aan te pas komen bij de bouw. Het is dan aan de opdrachtgever om af wegen of hij met deze aannemer een aannemingsovereenkomst wil sluiten.

Wat als informeren niet plaatsvindt

Als de aannemer de benodigde informatie niet heeft verstrekt en de aannemingsovereenkomst wel is gesloten, zijn verschillende opties denkbaar:

• de opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst ontbinden als het nakomen van de verplichtingen in de aannemingsovereenkomst (tijdelijk) niet mogelijk is. De opdrachtgever hoeft dan eventuele schade niet te vergoeden. Het is verder denkbaar dat de opdrachtgever extra kosten moet maken. Bijvoorbeeld kosten voor het inschakelen van een andere aannemer om de woning af te bouwen. In dat geval is de aannemer bij ontbinding van de aannemingsovereenkomst te verplichten om de opdrachtgever een schadevergoeding te betalen voor het voortijdig beëindigen van de overeenkomst (artikel 6:277 BW).
• de opdrachtgever ontbindt de aannemingsovereenkomst niet. Maar hij vordert wel een schadevergoeding voor geleden schade die het gevolg is van het niet nakomen van verplichtingen in de aannemingsovereenkomst (artikel 6:74 BW).
• de opdrachtgever vernietigt de aannemingsovereenkomst vanwege dwaling (artikel 6:228 BW) of strijd met de wet (artikel 3:40, lid 2 BW).
• de opdrachtgever kan de aannemer in bepaalde situaties aanspreken op een onrechtmatige daad vanwege de schending van een wettelijke verplichting (artikel 6:162, lid 2 BW).

Overgangsrecht

De informatieplicht (in artikel 7:765a lid 1 BW) geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging. Artikel 218 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek regelt dit overgangsrecht.

Hieronder volgt een praktijkvoorbeeld over hoe het bovenstaande uitpakt in de nieuwe en oude situatie.

Andere wijzigingen Burgerlijk Wetboek

Er zijn ook nog andere wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. Meer informatie op Privaatrecht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.