Financiële informatieplicht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zorgt voor een versterkte positie van opdrachtgevers van bouwprojecten. Het gaat bijvoorbeeld om de financiële informatieplicht voor de aannemer. Het Burgerlijk Wetboek (BW) is daarvoor aangepast.
Financiële informatieplicht aannemer
Een aannemer moet een particuliere opdrachtgever informeren over het financieel afdekken van bepaalde risico's die gepaard gaan met de aannemingsovereenkomst (artikel 7:765a, lid 1 BW). Het gaat om de volgende risico's:
- de aannemer kan zijn verplichtingen in de aannemingsovereenkomst niet (geheel) nakomen. Denk bijvoorbeeld aan een faillissement van de aannemer tijdens de bouw.
- de aannemer is door de opdrachtgever aansprakelijk gehouden voor gebreken die hem zijn toe te rekenen
De informatieplicht houdt in dat de aannemer moet aangeven of die risico’s met een financiële zekerheid zijn afgedekt. Als die financiële zekerheid er is, moet de aannemer ook aangeven wat de wijze van dekking is. Onder de wijze van dekking valt in ieder geval:
- omvang van de dekking
- dekkingsgraad
- looptijd
- som
Vormen financiële zekerheid
De financiële zekerheid van de aannemer kan de vorm hebben van een bankgarantie of een verzekering. Voor insolventie (zoals faillissement) is bijvoorbeeld een insolventieverzekering een optie. Voor het financieel afdekken van gebreken is te denken aan een garantie- of schadeverzekering. De meest voorkomende wijze van verzekeren is via een waarborgende instelling zoals Woningborg N.V., Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) en Stichting BouwGarant.
Informatieplicht geldt alleen bij particuliere opdrachtgever van nieuwe woning
De informatieplicht geldt alleen als de opdrachtgever een particuliere opdrachtgever is én het om een nieuwe woning gaat (dus geen ander bouwwerk). Afwijken van de informatieplicht kan niet. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om de informatieplicht uit te sluiten in algemene voorwaarden.
Particuliere en professionele opdrachtgever
Een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een professionele opdrachtgever is een partij die handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf.
Informatie in duidelijke taal en onderdeel van aannemingsovereenkomst
Een aannemer moet de informatie aan de opdrachtgever geven vóór het sluiten van de aannemingsovereenkomst. De informatie moet schriftelijk en duidelijk zijn. Bij het sluiten van de aannemingsovereenkomst maakt de verstrekte informatie deel uit van die overeenkomst (artikel 7:765a, lid 2 BW). Het ligt daarom voor de hand om informatie over de verzekering of andere financiële zekerheid op te nemen in de overeenkomst zelf.
Het is denkbaar dat soms een verzekering of andere financiële zekerheid niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als er zeer innovatieve technieken aan te pas komen bij de bouw. Het is dan aan de opdrachtgever om af wegen of hij met deze aannemer een aannemingsovereenkomst wil sluiten.
Wat als informeren niet plaatsvindt
Als de aannemer de benodigde informatie niet heeft verstrekt en de aannemingsovereenkomst wel is gesloten, zijn verschillende opties denkbaar:
- de opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst ontbinden als het nakomen van de verplichtingen in de aannemingsovereenkomst (tijdelijk) niet mogelijk is. De opdrachtgever hoeft dan eventuele schade niet te vergoeden. Het is verder denkbaar dat de opdrachtgever extra kosten moet maken. Bijvoorbeeld kosten voor het inschakelen van een andere aannemer om de woning af te bouwen. In dat geval is de aannemer bij ontbinding van de aannemingsovereenkomst te verplichten om de opdrachtgever een schadevergoeding te betalen voor het voortijdig beëindigen van de overeenkomst (artikel 6:277 BW).
- de opdrachtgever ontbindt de aannemingsovereenkomst niet. Maar hij vordert wel een schadevergoeding voor geleden schade die het gevolg is van het niet nakomen van verplichtingen in de aannemingsovereenkomst (artikel 6:74 BW).
- de opdrachtgever vernietigt de aannemingsovereenkomst vanwege dwaling (artikel 6:228 BW) of strijd met de wet (artikel 3:40, lid 2 BW).
- de opdrachtgever kan de aannemer in bepaalde situaties aanspreken op een onrechtmatige daad vanwege de schending van een wettelijke verplichting (artikel 6:162, lid 2 BW).
Overgangsrecht
De informatieplicht (in artikel 7:765a lid 1 BW) geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging. Artikel 218 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek regelt dit overgangsrecht.
Praktijkvoorbeeld
Hieronder volgt een praktijkvoorbeeld over hoe het bovenstaande uitpakt in de nieuwe en oude situatie.
Praktijkvoorbeeld: aannemer failliet tijdens de bouw
Een particuliere opdrachtgever heeft met een aannemer een overeenkomst gesloten voor de bouw van een woning. De aannemer gaat tijdens de werkzaamheden failliet en heeft geen bankgarantie, insolventieverzekering of andere financiële zekerheid. Op het moment van faillissement is de bouw van de woning pas voor 70% af. De opdrachtgever heeft wel al 95% van de aanneemsom betaald.
Had de aannemer moeten aangeven dat hij geen verzekering of andere financiële zekerheid had?
Ja. De aannemer had informatie moeten geven over zijn verzekering of andere financiële zekerheid vanwege artikel 7:765a, lid 1 BW. Dit had hij moeten doen vóór het sluiten van de aannemingsovereenkomst. Zelfs al zou de aannemer deze informatie liever niet willen geven en het willen uitsluiten in algemene voorwaarden, dan nog geldt voor hem deze informatieplicht.
Oude situatie
In de oude situatie (waarbij artikel 7:765a lid 1 BW er niet is) geldt er voor de aannemer geen informatieplicht over de dekking van risico's die samenhangen met de aannemingsovereenkomst. Hij hoefde dus niet aan te geven dat hij niet beschikte over een verzekering of andere financiële zekerheid. De verantwoordelijkheid lag bij de opdrachtgever om te weten te komen of de aannemer een financiële zekerheid heeft (bijvoorbeeld een insolventieverzekering).
Andere wijzigingen Burgerlijk Wetboek
Er zijn ook nog andere wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. Meer informatie op Privaatrecht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.