Waarschuwingsplicht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zorgt voor een versterkte positie van opdrachtgevers van bouwprojecten. Het gaat bijvoorbeeld om de waarschuwingsplicht voor de aannemer. Het Burgerlijk Wetboek (BW) is daarvoor aangepast.
Waarschuwingsplicht aannemer
De aannemer heeft een waarschuwingsplicht bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst, maar ook bij het uitvoeren van die overeenkomst (artikel 7:754, lid 1 BW). De waarschuwingsplicht geldt voor bouwwerken. Hij is dus niet beperkt tot woningen.
Waarover waarschuwen
De waarschuwingsplicht houdt in dat de aannemer de opdrachtgever (professioneel of particulier) moet waarschuwen voor:
- onjuistheden in de opdracht voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen
- gebreken en ongeschiktheid van zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever. Hieronder valt in ieder geval de grond waarop de opdrachtgever het werk laat uitvoeren.
- fouten of gebreken in plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften die door de opdrachtgever aan de aannemer zijn verstrekt.
Particuliere en professionele opdrachtgever
Een particuliere opdrachtgever is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een professionele opdrachtgever is een partij die handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf.
Waarschuwing moet duidelijk, schriftelijk en op tijd zijn
Met de waarschuwing moet de opdrachtgever kunnen nagaan of, en zo ja welke maatregelen nodig zijn om mogelijke gevolgen en schade van het gebrek te voorkomen. De opdrachtgever moet met een waarschuwing goed kunnen inschatten wat de risico's zijn. De waarschuwing moet daarom:
- voldoende concreet en duidelijk zijn (niet dubbelzinnig)
- schriftelijk zijn (bijvoorbeeld op papier, per e-mail of appbericht)
- tijdig wijzen op de mogelijke gevolgen voor de goede nakoming van de aannemingsovereenkomst
Dit staat in artikel 7:754, lid 2 van het BW.
Eisen waarschuwing soms anders te regelen
Het is toegestaan dat een opdrachtgever (professioneel of particulier) en aannemer contractueel afwijken van de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen. Dat mag alleen niet als de afwijking nadelig is voor een particuliere opdrachtgever (artikel 7:754, lid 2 BW).
Geen overgangsrecht
Er geldt geen overgangsrecht. Dit betekent dat de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen ook gelden voor bestaande aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 januari 2024 (dat is de datum waarop de Wet kwaliteitsborging in werking trad).
Praktijkvoorbeeld
Hierna een praktijkvoorbeeld over hoe het bovenstaande uitpakt in de nieuwe en oude situatie.
Praktijkvoorbeeld: scheve schuur
Een opdrachtgever heeft met een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een schuur. De opdrachtgever heeft de betonnen fundering voor die schuur zelf gestort. De aannemer merkt tijdens de voorbereidingen op dat de betonnen fundering niet waterpas is. De aannemer weet dat dit gevolgen kan hebben voor de stand van de schuur. De aannemer belt direct de opdrachtgever en vertelt hem dat de fundering 'niet waterpas' is waardoor de schuur 'scheef kan komen te staan'. Ondanks deze mededeling van de aannemer geeft de opdrachtgever groen licht voor de start van de werkzaamheden. Bij oplevering ziet de opdrachtgever de schuur voor het eerst met eigen ogen en constateert dat deze scheef staat. De opdrachtgever weigert de schuur in deze staat te accepteren. Hij vindt dat de aannemer verplicht is om de schuur te herstellen zodat die recht komt te staan.
Heeft de aannemer voldaan aan zijn waarschuwingsplicht?
Nee. De fundering is afkomstig van de opdrachtgever. De aannemer is bekend geworden met een gebrek in een zaak die afkomstig is van de opdrachtgever. De waarschuwingsplicht houdt in dat de aannemer de opdrachtgever voor dit gebrek moet waarschuwen (7:765a, lid 1 BW). De aannemer heeft weliswaar gewaarschuwd voor de gevolgen van het niet-waterpas zijn van de fundering. Alleen is het niet voldoende om dit telefonisch door te geven. De waarschuwing moet namelijk schriftelijk (artikel 7:754, lid 2 BW).
Oude situatie
In de oude situatie (waarbij artikel 7:765a lid 2 BW er niet is) voldeed de aannemer wel aan zijn waarschuwingsplicht. De aannemer heeft namelijk direct na ontdekking van het gebrek (fundering die niet waterpas is) de opdrachtgever gebeld en hem verteld dat de fundering niet waterpas is, waardoor de schuur scheef kan komen te staan.
De aannemer is - als hij aantoonbaar heeft gewaarschuwd - niet aansprakelijk voor de gevolgen van de scheve schuur.
Andere wijzigingen Burgerlijk Wetboek
Er zijn ook nog andere wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. Meer informatie op Privaatrecht en Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.