Kantoren en Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking geldt voor kantoorlocaties die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij realisering van kantoren, wordt rekening gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling. Bij een ontwikkeling buiten stedelijk gebied, moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in de behoefte voorzien.

Belangrijk voor de Ladder

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Artikel 5.129 g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van de kantoren in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is.

Artikel 5.129g Bkl bepaalt geen ondergrens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij nieuwbouw en uitbreiding van kantoren ligt de ondergrens in beginsel bij een bruto-vloeroppervlakte van 500 m².

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is.

Zie voor meer informatie het kernbegrip nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Motivering evenwichtige toedeling van functies

Ook als de Ladder niet van toepassing is, moet wel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden gemotiveerd.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de kantorenontwikkeling

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met de behoefte aan die kantorenontwikkeling. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de kantoren. De aard en omvang van de ontwikkeling bepalen het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte wordt afgewogen. Voor kantoren is dat meestal de gemeente of een grotere regio. Kantoorgebruikers maken hun keuze regelmatig over een grotere afstand dan sec de gemeentegrens.

Regionale afstemming

Aard en omvang van het kantorenplan bepalen of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

De behoefte aan het kantorenplan

Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Dit speelt vooral in gebieden met kantorenleegstand. Redenen voor kwalitatieve toevoeging kunnen bijvoorbeeld zijn:

langs de snelweg is er veel leegstand van kantoren, toch is er een zekere kwalitatieve behoefte aan kantoren bij het intercitystation
in heel grote kantoorgebouwen is er leegstand, maar er is een kwalitatieve behoefte aan een paar kleinere kantoren

De stedelijke ontwikkeling ligt buiten stedelijk gebied

Het heeft de voorkeur om de kantoren binnenstedelijk te bouwen. Als de kantoren buiten het stedelijk gebied worden geprojecteerd, wordt rekening gehouden met de mogelijkheden om binnen dit gebied in de behoefte te voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen dit gebied een rol. Argumenten dat binnen dit gebied geen mogelijkheden zijn voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling kunnen bijvoorbeeld gaan over:

kwalitatieve aspecten van de behoefte. Bijvoorbeeld, er is behoefte aan vormen van kantoorruimte die niet binnen stedelijk gebied passen.
andere functies die ter plaatse reeds aanwezig zijn. Of volgens ruimtelijk beleid, zoals in de omgevingsvisie, worden beoogd, zoals park, maatschappelijke functies, andere kantorenplannen die later zijn beoogd.
aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplekken. Gedacht kan worden aan milieuaspecten die kunnen spelen op inbreidingslocaties.

Uitbreiding van kantoorruimte

Een bijzondere vorm is de uitbreiding van een kantoor die op een plek is gevestigd. Dan zijn mogelijke overwegingen:

het bedrijf heeft de ruimte echt nodig en kan in redelijkheid niet verhuizen
er zijn geen onaanvaardbare effecten op leegstand

Zie als voorbeeld de uitspraak over uitbreiding van een bedrijf dat al gevestigd is op een locatie.

Stedelijk gebied

In artikel 5.129g Bkl staat dat het stedelijk gebied ook het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van het stedelijk gebied omvat. Door deze formulering omvat het stedelijk gebied hetzelfde gebied als onder het Besluit ruimtelijke ordening.

Zie ook het kernbegrip stedelijk gebied.