Waardedaling van onroerende zaak bij indirecte schade
Nadeelcompensatie gaat over schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Onderdeel hiervan is schadevergoeding voor indirecte schade. De schade door de waardevermindering van een onroerende zaak door activiteiten in de omgeving. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico die iemand onevenredig treft.
Onder de Omgevingswet is de indirecte schadevergoeding meer verschoven naar het moment van uitvoering van de activiteit. Bij waardevermindering van een onroerende zaak is er verschil tussen de volgende procedures voor schade:
- bij een omgevingsvergunning (artikel 15.3 Omgevingswet)
- bij een melding of informatieverplichting (artikel 15.4 Omgevingswet)
- bij een vergunningvrije activiteit (artikel 15.4 Omgevingswet)
Indirecte schade bij een omgevingsvergunning
Als een omgevingsvergunning nodig is, is de omgevingsvergunning het schadeveroorzakende besluit. Dan geldt het volgende:
- De aanvraag om schadevergoeding kan worden ingediend vanaf de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning.
- De waardevergelijking voor en na de bekendmaking van de vergunning bepaalt de hoogte van de schade.
- De periode van verjaring start bij het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning.
Indirecte schade bij een melding of informatieverplichting
Als geen omgevingsvergunning nodig is, maar er wel een meldings- of informatieplicht is, geldt het volgende:
- De aanvraag om schadevergoeding kan worden gedaan vanaf de kennisgeving van de informatie of melding.
- De waardevergelijking voor en na de kennisgeving van de melding of informatie bepaalt de hoogte van de schade.
- De periode van verjaring start de dag nadat het bevoegd gezag de informatie bekend maakt.
Indirecte schade bij een vergunningvrije activiteit
Als er geen vergunning, melding of informatie nodig is, geldt het volgende:
- De aanvraag om schadevergoeding kan worden ingediend, nadat met de schadeveroorzakende activiteit is gestart.
- De waardevergelijking voor en na de schadeveroorzakende activiteit bepaalt de hoogte van de schade.
- De gedupeerde moet de schadevergoeding in beginsel binnen 5 jaar aanvragen, nadat hij op de hoogte was van de schadeoorzaak.
Vaak zal ook hier het vast eigen risico van 4% een grote rol spelen. De vergunningsvrije bouwwerken van artikel 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving vallen sowieso binnen het normaal maatschappelijk risico. Dit regelt artikel 9.1 Omgevingsbesluit.
Voor het projectbesluit als schadeveroorzakend besluit geldt, dat het regime voor en na het nemen van het projectbesluit de schade door dit besluit bepaalt. Bij een waardevermindering van een onroerende zaak, bepaalt de maximale invulling van het projectbesluit de schade.
Claimen van schade door koper
Schade kan niet worden verhaald, als de aanvrager het risico op het ontstaan van de schade heeft aanvaard. Een koper van een bedrijfspand krijgt geen vergoeding als hij:
- het koopt nadat het schadeveroorzakende besluit is genomen en
- op de hoogte was of had kunnen zijn van het besluit.
Hij heeft dan kennelijk het risico aanvaard.
Voor 1 speciaal geval heeft de Omgevingswet een andere regeling. Het recht op schadevergoeding gaat onder de volgende voorwaarden over van een eigenaar van een onroerende zaak naar de koper:
- Het gaat om waardedaling van een woning die een consument koopt op basis van artikel 7:2, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dat is een koper die niet bij de uitoefening van een beroep of bedrijf gronden of gebouwen koopt.
- Het verzoek om schadevergoeding betreft:
- een omgevingsvergunning
- het geven van informatie over het starten van de activiteit
- de start van een vergunningvrije activiteit. Dit regelt artikel 15.5 van de Omgevingswet.
Vast eigen risico van 4% bij waardedaling onroerende zaak
Bij indirecte schade geldt voor waardevermindering van een onroerende zaak een vast eigen risico(forfait) van 4%. Dit is 4% van de waarde die de onroerende zaak direct voor de peildatum heeft. Het bevoegd gezag mag dit percentage niet verhogen of verlagen. De gedupeerde moet deze 4% waardedaling dus zelf dragen. Onder omstandigheden geldt een anticumulatieregeling van het wettelijk forfait (artikel 15.7 Omgevingswet).
Het eigen risico geldt alleen bij de waardedaling van een onroerende zaak. Voor inkomensschade en omzetderving geldt geen vast eigen risico. Toepassing van een korting is echter wel mogelijk.