Zoeken in deze site

Publiekrechtelijk kostenverhaal gebiedsontwikkeling

Als er bij gebiedsontwikkeling geen overeenkomst is met de initiatiefnemer, moet het bevoegd gezag kostenverhaal publiekrechtelijk regelen. Er zijn 2 kostenverhaalmethoden: kostenverhaal voor integrale gebiedsontwikkeling en voor organische gebiedsontwikkeling. Bij integrale gebiedsontwikkeling liggen tijdvak en eindbeeld in het omgevingsplan vast. Bij organische gebiedsontwikkeling ontwikkelt een gebied kavelsgewijs.

Keuze gebiedsontwikkeling met en zonder tijdvak

De gemeente kan bij gebiedsontwikkeling kiezen tussen:

  1. een faciliterende aanpak, die leidt tot een organische gebiedsontwikkeling zonder tijdvak, of
  2. een actieve aanpak, die resulteert in integrale gebiedsontwikkeling met tijdvak

Bij organische gebiedsontwikkeling bepalen de initiatiefnemers de invulling, fasering en looptijd. Er is geen blauwdruk voor de gebiedsontwikkeling. Bij de uitvoering wordt pas meer duidelijk welke kosten het bevoegd gezag moet maken. De plankosten worden vooral bij de uitvoering van de bouwactiviteiten gemaakt. En minder bij het vaststellen van het omgevingsplan.

De afwezigheid van een tijdvak in het omgevingsplan heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal. Dit regelt artikel 13.15, Omgevingswet. Deze methode van kostenverhaal is nieuw. Dit noemen we kostenverhaal zonder tijdvak.

Bij integrale gebiedsontwikkeling liggen het tijdvak en eindbeeld van de ontwikkeling vast. Het vastleggen van het tijdvak heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal. Dit regelt artikel 13.14 Omgevingswet. Dit noemen we kostenverhaal met tijdvak.

Verschillen kostenverhaal met en zonder tijdvak

Op de pagina Verschillen tussen publiekrechtelijk kostenverhaal organische en integrale gebiedsontwikkeling staat een overzicht van de verschillen tussen kostenverhaal met tijdvak en zonder tijdvak.

Alleen verhaal aangewezen kostensoorten mogelijk

Kostenverhaal is alleen mogelijk over aangewezen kostensoorten. Het zijn kosten:

  1. van producten die de gemeente voor de voorbereiding en uitvoering levert en
  2. van activiteiten die de gemeente verricht

Bij kostenverhaal met tijdvak worden de kosten die de overheid maakt en de inbrengwaarden van de eigenaren verevend. Dat betekent dat de kosten naar rato van de opbrengsten van de grond over de bouwactiviteiten worden verdeeld.

De kostensoorten zijn op basis van artikel 8.15, Omgevingsbesluit aangewezen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit:

  1. Voor gebiedsontwikkeling zonder tijdvak gelden de kostensoorten in artikel 8.15 en onderdeel A van bijlage IV Omgevingsbesluit. Dit zijn bijvoorbeeld plankosten en de kosten voor aanleg van openbare werken op niet-uitgeefbare gronden.
  2. De kosten van de inbrengwaarden van de eigenaren staan in artikel 8.15 en onderdeel B van de kostensoortenlijst. Voor gebiedsontwikkeling met tijdvak gelden de kostensoorten in beide onderdelen A en B. De kosten van de inbrengwaarden zijn hoofdzakelijk de kosten van eigenaren om de grond te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing.

Kostenverhaal zonder tijdvak alleen via omgevingsplan

Kostenverhaal is onderdeel van het besluit dat de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk maakt. Kostenverhaal zonder tijdvak vindt alleen plaats via een omgevingsplan. Deze nieuwe methode van kostenverhaal is niet mogelijk voor het projectbesluit en omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De regels over kostenverhaal worden opgenomen in het omgevingsplan.

Kostenverhaal met tijdvak door gemeente, Gedeputeerde Staten of minister

Kostenverhaal met tijdvak kan bij de gemeente plaatsvinden via:

  • het omgevingsplan (door de gemeenteraad) of
  • de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (door burgemeester en wethouders).

Kostenverhaal door Gedeputeerde Staten en de minister die het aangaat gebeurt via:

  • het projectbesluit of
  • de omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Het besluit over de activiteit vermeldt ook de regels over het kostenverhaal. De regels staan dus in het omgevingsplan, in het projectbesluit of in de voorschriften van de omgevingsvergunning.

Eisen omgevingsplan kostenverhaal

Voor beide kostenverhaalmethoden geldt dat in het omgevingsplan in ieder geval moet worden opgenomen:

  1. kostenverhaalgebieden waarvoor de kosten worden gemaakt
  2. kostensoorten die aan het kostenverhaalgebied worden toegerekend
  3. regels over de verdeling van de kosten over de activiteiten
  4. regels over de eindafrekening van de kosten

De eisen aan het omgevingsplan voor kostenverhaal zonder tijdvak en met tijdvak wijken af op het onderdeel van de raming van de kosten:

  • Bij kostenverhaal zonder tijdvak hoeft alleen het maximum van de in het kostenverhaalgebied te verhalen kosten in het omgevingsplan te worden vastgelegd (kostenplafond). Meer precieze berekeningen worden gemaakt bij afgifte van de kostenverhaalsbeschikkingen.
  • Bij kostenverhaal met tijdvak moet het bedrag van de te verhalen kosten min of meer precies worden vastgelegd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.

Kostenverhaalgebied in omgevingsplan

Het omgevingsplan wijst het kostenverhaalsgebied aan. Het kostenverhaalgebied is het gebied waarin de kosten worden gemaakt. Het gebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de ontwikkeling erin vallen. Het hoeft geen aaneengesloten gebied te zijn.

Locaties waarvoor kostenverhaal compleet door overeenkomst(en) zeker is, hoeven niet te worden opgenomen. Als het kostenverhaal voor een deel zeker is, moet het hele gebied worden opgenomen.

De begrenzing van het kostenverhaalsgebied kan alleen in het omgevingsplan worden gewijzigd.

PPT-criteria voor te verhalen kosten

De te verhalen kosten op de kostensoortenlijst moeten voldoen aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Dit omvat:

  • profijt: het kostenverhaalsgebied moet nut hebben van de voorzieningen en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt.
  • proportionaliteit: de kosten worden verdeeld naar rato van het profijt. Als een locatie meer profijt heeft van een voorziening of maatregel dan draagt deze locatie meer bij.
  • toerekenbaarheid: er moet causaal verband zijn tussen de kosten en hetgeen in het kostenverhaalsgebied wordt ontwikkeld.

Regels over hoogte en begrenzing van kostensoorten

De Omgevingswet bepaalt dat bij ministeriële regeling regels worden gesteld over hoogte en begrenzing van kostensoorten (artikel 13.21, Omgevingswet).
Dit regelt hoofdstuk 13 Omgevingsregeling:

  • Bijlage XXXV van deze regeling geeft een overzicht van de maximale plankosten bij kostenverhaal zonder tijdvak.
  • Bijlage XXXIV een overzicht van de maximale plankosten bij kostenverhaal met tijdvak.

De tarieven in deze bijlagen worden jaarlijks geïndexeerd.

Kostenverhaal met tijdvak: raming van kosten en opbrengsten in het omgevingsplan

In het omgevingsplan staat bij kostenverhaal met tijdvak per kostenverhaalsgebied een kostenraming. Een belangrijk onderdeel van de kostensoortenlijst is de inbrengwaarde. Dat zijn hoofdzakelijk de kosten van eigenaren om de grond te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing. Nadere regels over de raming van de inbrengwaarde staan in artikel 8.17, Omgevingsbesluit.

Kostenverhaal zonder tijdvak: kostenplafond in het omgevingsplan

Bij kostenverhaal zonder tijdvak staat niet vast hoe de ontwikkeling vorm zal krijgen. Het ontbreken van een eindbeeld veroorzaakt dat een kostenraming niet mogelijk is. Daarom volstaat het opnemen van een kostenplafond in het omgevingsplan. Een kostenplafond is het maximum van de globaal te verhalen kosten. De maximale kostenverhaalbijdrage moet per activiteit of wijze van uitvoering in het omgevingsplan worden vastgelegd. Het kostenplafond moet worden gemotiveerd. Ook moet het omgevingsplan worden aangepast als de kosten hoger worden dan het kostenplafond.

Bij kostenverhaal zonder tijdvak wordt alleen de inbrengwaarde voor percelen die worden gebruikt voor de aanleg van publieke voorzieningen meegenomen in het kostenplafond.

Bij kostenverhaal zonder tijdvak hoeft geen raming van de opbrengsten te worden vastgesteld.

Daadwerkelijke kostenverhaal via kostenverhaalsbeschikking

Het daadwerkelijk kostenverhaal, het innen van kosten, loopt via een beschikking. Dit heet een kostenverhaalsbeschikking.  Een initiatiefnemer vraagt deze beschikking bij het bevoegd gezag. In deze beschikking wordt de verschuldigde geldsom opgelegd: de kostenverhaalbijdrage.  Pas na betaling kan een initiatiefnemer met de activiteit starten. Dit kan anders zijn als de beschikking een ander tijdstip van betaling bepaalt.

Niet meer kostenverhaal dan opbrengsten of waardevermeerdering

Initiatiefnemers hoeven bij kostenverhaal met tijdvak niet meer te betalen dan dat er opbrengsten zijn (artikel 13.14, Omgevingswet). Bij kostenverhaal zonder tijdvak mag de kostenverhaalbijdrage niet hoger zijn dan de waardevermeerdering (artikel 13.15, Omgevingswet).

Bij gebiedsontwikkeling met tijdvak worden de totale kosten van het kostenverhaalgebied vergeleken met de totale opbrengsten. Dit heet macro-aftopping. De raming van kosten en opbrengsten vindt plaats via objectief bepaalbare maatstaven.

Bij kostenverhaal zonder tijdvak kan het bedrag van de te verhalen kosten per bouwkavel niet hoger zijn dan de waardevermeerdering door de functiewijziging van de grond.

Gevolgen macro-aftopping en verevening bij kostenverhaal met tijdvak

Door de combinatie van macro-aftopping en verevening kunnen in beginsel alle bouwactiviteiten, die in een gebied zijn voorzien, worden gerealiseerd.

Door de macro-aftopping kan het totaal van de kostenverhaalsbijdragen van alle eigenaren samen niet hoger zijn dan de opbrengsten in het gebied. Dat beschermt de rendabiliteit van de bouwactiviteiten.

Door het verevenen kunnen ook bouwactiviteiten met hoge inbrengwaarden en lage opbrengsten doorgaan. Bijvoorbeeld bouwactiviteiten op vervuilde grond. De berekening van de kostenverhaalsbijdragen is gebaseerd op de prijzen die op het moment van de bouw gebruikelijk zijn. In de praktijk zullen eigenaren lagere, maar soms ook hogere prijzen hebben betaald.

Waardevermeerderingstoets

Omdat bij kostenverhaal zonder tijdvak de te verhalen kosten niet hoger mogen zijn dan de waardevermeerdering, wordt een zogenaamde waardevermeerderingstoets uitgevoerd. Dit gebeurt bij de afgifte van de kostenverhaalsbeschikking. De kostenverhaalbijdrage die de eigenaar op basis van de regels van het omgevingsplan moet betalen, wordt dan vergeleken met de waardevermeerdering van de grond na aftrek van de inbrengwaarde van de grond. De inbrengwaarde is geregeld in artikel 8.15, Omgevingsbesluit en de kostensoorten B1 tot en met B4 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

Bij kostenverhaal zonder tijdvak worden alleen de door de overheid te maken kosten verevend en niet de kosten van de inbrengwaarde.

Eindafrekening is verplicht

Een herberekening van betaalde kostenverhaalsbijdragen is verplicht. Terugbetaling moet als bij deze eindafrekening blijkt dat verhaalde kosten hoger zijn dan de daadwerkelijke kosten. De gemeente mag een meevaller ter hoogte van maximaal 5% van de betaalde bijdrage houden.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is alleen kostenverhaal met tijdvak mogelijk. Artikel 13.14, lid 3 Omgevingswet bepaalt wat in de voorschriften van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit over kostenverhaal moeten worden geregeld.

Het is niet mogelijk de kostenverhaalsbeschikking in de omgevingsvergunning op te nemen.

Meer informatie