Inwerkingtreding en geldingsduur voorkeursrecht
Omdat een voorkeursrecht grote gevolgen heeft, is het nodig het moment van inwerkingtreding precies vast te stellen. Daarnaast mag een voorkeursrecht niet langer duren dan nodig. De Omgevingswet bevat er daarom regels over.
Inwerkingtreding
Een voorkeursrechtbeschikking treedt in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (artikel 16.82a, lid 2 Omgevingswet). Dit tijdstip wordt door het Kadaster heel precies geregistreerd. Het tekent zowel de datum als het tijdstip aan. Het voorkeursrecht is dan direct voor iedereen zichtbaar in de openbare registers
Geldingsduur
De geldingsduur van een voorkeursrecht is afhankelijk van de grondslag van het voorkeursrecht. De geldingsduur is geregeld in artikel 9.4 Omgevingswet.
Het college van burgemeester en wethouders of Gedeputeerde Staten kunnen met een voorkeursrechtbeschikking een voorlopig voorkeursrecht vestigen. Dat geldt maximaal 3 maanden. Om het voorkeursrecht voort te zetten is er een nieuwe voorkeursrechtbeschikking nodig.
Dat voorkeursrecht kan worden gevestigd op grond van:
- een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad, Provinciale Staten of de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit geldt maximaal 3 jaar.
- een omgevingsvisie of programma. Dit geldt maximaal 3 jaar.
- een omgevingsplan. Dit geldt maximaal 5 jaar.
- een beschikking tot verlenging van het voorkeursrecht op grond van het omgevingsplan. Dit geldt maximaal 5 jaar.
Het bevoegde bestuursorgaan kan ook een voorkeursrecht op basis van 1 van deze grondslagen vestigen als er geen voorlopig voorkeursrecht was. Het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht is geen verplichting.
Is het voorkeursrecht eenmaal gevestigd op grondslag van 1 van de hierboven genoemde grondslagen? Dan loopt het voorkeursrecht van rechtswege door als binnen de geldingstermijn (die start vanaf het moment van ingaan van het voorkeursrecht op die grondslag) een nieuwe opvolgende grondslag tot stand komt. Welke besluiten dan die opvolgende grondslag kunnen zijn, staat in artikel 9.4 Omgevingswet.
Er is dan geen nieuwe voorkeursrechtbeschikking nodig. De geldingsduur van die nieuwe grondslag geldt vanaf dat moment.
Een voorbeeld: wordt binnen de geldingstermijn van de zelfstandige voorkeursrechtbeschikking (3 jaar) een omgevingsvisie vastgesteld met daarin de toegedachte nieuwe functie? Dan loopt het voorkeursrecht automatisch door (max. 3 jaar vanaf moment vaststelling omgevingsvisie).
De totale maximale geldingsduur van een voorkeursrecht is dus 3 maanden + 3 jaar + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging. Dat is 16 jaar en 3 maanden.
Het is niet mogelijk om het voorkeursrecht eerst te baseren op de omgevingsvisie en dan op een programma, of andersom. Deze besluiten zijn alternatieve grondslagen voor het voorkeursrecht.
Geldingsduur bij vernietiging omgevingsplan
Als het omgevingsplan dat de grondslag vormt voor het voorkeursrecht wordt vernietigd, blijft het voorkeursrecht gelden tot 2 jaar na de vernietiging. Als binnen die 2 jaar in het omgevingsplan de grondslag voor het voorkeursrecht wordt hersteld, dan heeft het voorkeursrecht de geldingsduur die het direct voorafgaand aan de vernietiging had. Dit staat in artikel 9.4, lid 4 van de Omgevingswet.
Vervallen, vernietigen en intrekken voorkeursrecht
Een onroerende zaak mag niet langer dan nodig is voor het algemeen belang, belast blijven met een voorkeursrecht. Een voorkeursrecht vervalt van rechtswege als de geldingsduur is verstreken.
Een voorkeursrecht vervalt ook als het al 5 jaar is gevestigd op grond van een omgevingsplan, en de overheid:
- afziet van aankoop of niet tijdig beslist of zij wil kopen, of
- niet binnen de daarvoor gestelde termijn een verzoek aan de rechtbank heeft gedaan om de prijs vast te stellen, of
- het verzoek aan de rechtbank om de prijs vast te stellen tussentijds heeft ingetrokken.
Dit staat in de artikelen 9.14, lid 2 en 9.17, lid 2 van de Omgevingswet.
Een voorkeursrechtbeschikking verliest ook zijn werking als het vernietigd wordt door de rechtbank of Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als het voorkeursrecht niet meer voldoet aan de voor vestiging gestelde eisen, moet het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht vestigde, het direct intrekken. Dit staat in artikel 9.5, lid 1 van de Omgevingswet. Dat is bijvoorbeeld het geval als de overheid de grondslag voor het voorkeursrecht (omgevingsplan, omgevingsvisie of programma) waarop het voorkeursrecht is gebaseerd intrekt of wijzigt. Daardoor gaat het niet meer om de toegedeelde of toegedachte functie waarvoor het bevoegd gezag het voorkeursrecht vestigde.
Ook als de voorkeursrechtbeschikking niet binnen de verplichte inschrijftermijn van 4 dagen in de openbare registers is ingeschreven, moet het bevoegd gezag het voorkeursrecht direct intrekken. Dit staat in artikel 9.5, lid 1 van de Omgevingswet.
Het bevoegd gezag moet zorgen voor directe doorhaling in de openbare registers van een ingetrokken, vervallen of vernietigd voorkeursrecht. Dit staat in artikel 9.5, lid 2. Ook moet het bevoegd gezag mededeling doen van het intrekken, vervallen of vernietigen van het voorkeursrecht aan de eigenaren en beperkt gerechtigden op de onroerende zaak. Dit staat in artikel 9.5, lid 3 van de Omgevingswet.
Vormvereisten voor het besluit tot intrekking en de mededeling van het vervallen of de vernietiging van een voorkeursrecht zijn te vinden in afdeling 7.1 van het Omgevingsbesluit.
Verbod op opnieuw vestigen voorkeursrecht
De overheid kan niet steeds opnieuw een voorkeursrecht op dezelfde onroerende zaak vestigen. De wet stelt daaraan grenzen (artikel 9.3 van de Omgevingswet).
Bij een ingetrokken of vervallen voorkeursrecht kan het bestuursorgaan dat het voorkeursrecht vestigde, niet binnen 2 jaar op dezelfde grondslag een nieuw voorkeursrecht op de onroerende zaak vestigen. Dit geldt niet als het voorkeursrecht was vervallen doordat het niet tijdig in de openbare registers was ingeschreven.
Een bestuursorgaan mag wel op grond van een opvolgende grondslag een voorkeursrecht vestigen.
Voorbeeld
De gemeenteraad heeft met een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking een voorkeursrecht gevestigd. Op dat moment was de gewenste functie namelijk nog niet in een omgevingsrechtelijk plan aan de locatie is toegedeeld of toegedacht. Vervolgens treedt binnen de geldingsduur een omgevingsvisie in werking. Daardoor gaat het voorkeursrecht van rechtswege gelden als een voorkeursrecht op grondslag van die omgevingsvisie. Lukt het dan niet om op tijd een omgevingsplan vast te stellen? Dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Dit gebeurt op het moment dat 3 jaren na inwerkingtreding van de omgevingsvisie zijn verstreken. De gemeenteraad is dan 2 jaar niet bevoegd om een nieuwe voorkeursrechtbeschikking te baseren op de omgevingsvisie. Ook een voorkeursrecht met als grondslag een programma is dan niet mogelijk. Wel kan de gemeenteraad alsnog een wijziging van het omgevingsplan vaststellen en daarop een nieuw voorkeursrecht baseren.