Beperkingen voor overdraagbaarheid eigendom en enkele beperkte rechten
Simpel gezegd geeft het vestigen van een voorkeursrecht aan de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Het voorkeursrecht beperkt dus de mogelijkheden van de eigenaar om zijn onroerende zaak te verkopen. De reikwijdte van een voorkeursrecht is echter breder en volgt uit artikel 9.7 en de definities van vervreemder Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) en vervreemding Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) in de Omgevingswet.
Artikel 9.7 bepaalt kort gezegd dat de vervreemder niet overgaat tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd, in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen.
Dit betekent dat het vestigen van een voorkeursrecht leidt tot beperkingen voor de 'vervreemder' in de 'vervreemding'.
Het voorkeursrecht leidt tot beperkingen voor:
- de eigenaar voor de overdraagbaarheid van de eigendom op de onroerende zaak.
- de beperkt gerechtigden voor overdraagbaarheid van de volgende beperkte rechten op de onroerende zaak:
- opstal
- erfpacht
- beklemming (zakelijk recht dat alleen in de provincie Groningen voorkomt en lijkt op een combinatie van erfpacht en opstal)
- vruchtgebruik
- de vereffenaar van een te ontbinden gemeenschap voor de verdeling van die gemeenschap of de overdracht van de eigendom, als de onroerende zaak onderdeel is van die gemeenschap. Bijvoorbeeld als de onroerende zaak onderdeel is van het vermogen van een te ontbinden rechtspersoon.
Als er een voorkeursrecht is gevestigd, kan de eigenaar, rechthebbende of vereffenaar de onroerende zaak of één van de 4 specifiek genoemde beperkte rechten dus niet zomaar aan iedereen verkopen of op grond van een andere titel de eigendom of dat recht overdragen (vervreemden). Als hij wil vervreemden, moet hij de onroerende zaak of het beperkte recht eerst ter verkrijging aanbieden aan de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd.
Vervreemding in strijd met het voorkeursrecht
Het voorkeursrecht brengt een wettelijke beperking aan in de overdraagbaarheid van de eigendom op een onroerende zaak of de beperkte rechten daarop. Deze goederenrechtelijke werking volgt uit de artikelen 9.7 en 9.22 van de Omgevingswet, in samenhang met artikel 3:83 van het Burgerlijk Wetboek.
Het kan voorkomen dat een eigenaar bij verkoop van zijn onroerende zaak de voorkeur geeft aan een particuliere partij, boven de publiekrechtelijke rechtspersoon. Bijvoorbeeld als hij een hogere vergoeding of betere vervreemdingsvoorwaarden verwacht. Dit kan leiden tot vervreemdingsconstructies, waarbij de eigenaar de aanbiedingsplicht probeert te omzeilen.
Artikel 9.22 van de Omgevingswet biedt daarvoor de overheid die het voorkeursrecht vestigde, een stok achter de deur. Het bepaalt dat de gemeente, de provincie of de Staat wegens strijd met het voorkeursrecht bij de rechtbank de nietigheid van rechtshandelingen kan inroepen. Het moet dan gaan om rechtshandelingen van de eigenaar of een beperkt gerechtigde die de kennelijke strekking hebben om afbreuk te doen aan het voorkeursrecht. De rechter bepaalt of er sprake is van kennelijke strekking.
Als de rechtbank het verzoek toewijst en overgaat tot nietigverklaring, geldt de oorspronkelijke rechtstoestand weer. De koper is derhalve nooit eigenaar geworden. De vervreemder is nog steeds eigenaar. De rechtbank draait de overdracht of verdeling van de onroerende zaak of de vestiging van het beperkte recht, in strijd met het voorkeursrecht, dus terug.
Als de overheid al eerder schriftelijk had ingestemd met de rechtshandeling, zal
de rechtbank het verzoek wegens niet-ontvankelijkheid niet behandelen (artikel 9.22 Omgevingswet).
Op de nietigheidsprocedure is het burgerlijk recht van toepassing. Tegen de uitspraak van de rechtbank staat hoger beroep en cassatie open.
Controlerende rol notaris
Voorkeursrechten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Op die manier kan iedere koper weten of er een voorkeursrecht geldt.
De notaris heeft een controlerende rol en raadpleegt daarvoor de openbare registers.
Een notaris mag een notariële akte tot levering alleen in de openbare registers inschrijven als hij verklaart dat:
- er geen voorkeursrecht op de onroerende zaak ligt, en
- de vervreemding niet in strijd is met de regels over voorkeursrecht.
Dit volgt uit artikel 9.21 van de Omgevingswet.
Meer informatie
Voorkeursrecht en de Omgevingswet (overzichtspagina)
