Vergoeding van schade door een voorkeursrecht

In bepaalde gevallen kunt u voor schade in aanmerking komen voor een vergoeding vanwege een voorkeursrecht. Dit staat in artikel 15.52 van Omgevingswet.

Schadevergoeding na verkoop aan de overheid

De eigenaar, vereffenaar of beperkt gerechtigde (de vervreemder) kan als hij de onroerende zaak of het beperkte recht aan de overheid heeft verkocht in 3 situaties schadevergoeding van de overheid eisen. Het gaat om situaties waarin achteraf blijkt dat het voorkeursrecht niet terecht was. De vervreemder moet dan uiteraard wel aantonen dat er sprake is van schade.

Situatie 1

Er is een overdracht van de onroerende zaak aan de gemeente, provincie of het Rijk geweest.
De functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is niet tot uitvoering gebracht.
Er is een omgevingsplan onherroepelijk geworden, waarin de overheid aan de locatie een functie toedeelt die de vestiging van een voorkeursrecht verhinderd zou hebben. Bijvoorbeeld omdat de nieuwe functie een agrarische functie is. Of omdat het gebruik niet meer strijdig is met de nieuwe functie.

Situatie 2

Er is een overdracht van de onroerende zaak aan de gemeente, provincie of het Rijk geweest.
Er was sprake van een voorkeursrecht voor een niet-agrarische functie die de overheid nog niet in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan aan de locatie had toegedacht of toegedeeld.
Er is vervolgens niet tijdig een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan met die functie vastgesteld.

Situatie 3

Er is een overdracht van de onroerende zaak aan de gemeente, provincie of het Rijk geweest.
Er was een kortdurend voorkeursrecht van het college van burgemeester en wethouders of Gedeputeerde Staten.
De gemeenteraad of Provinciale Staten hebben vervolgens niet binnen 3 maanden een voorkeursrecht gevestigd.

Dit is geregeld in artikel 15.52, lid1 van de Omgevingswet.

Schadevergoeding via bevoegde burgerlijk rechter

De vervreemder kan schadevergoeding eisen bij de burgerlijke rechter die bevoegd is voor het rechtsgebied waar de onroerende zaak ligt. Dit staat in artikel 15.52, lid 2 van de Omgevingswet. Tegen de uitspraak van de rechtbank staat hoger beroep en cassatie open.

Andere schade door voorkeursrecht

Is een voorkeursrecht ten onrechte niet door de overheid ingetrokken? Of het is ten onrechte niet doorgehaald in de openbare registers? Dan kunnen de eigenaren en rechthebbenden schadevergoeding eisen van de overheid.

Voor schadevergoeding op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten bestond volgens jurisprudentie (Rechtbank Rotterdam, 19 juni 2013, ECLI:NL:RBOT:2013:5138) alleen aanleiding als sprake is van directe schade door bijvoorbeeld:

verlies van de concrete mogelijkheid de grond voor een hogere prijs aan een derde te verkopen,
verlies van huurinkomsten, of
kosten voor tevergeefs gedane aanpassingen

Daarnaast handelt een bevoegd gezag bijvoorbeeld onrechtmatig door een voorkeursrecht te laten voortduren, terwijl de functiewijziging niet meer doorgaat. De rechtspersoon op naam waarvan het voorkeursrecht is gevestigd, is dan aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit (Rechtbank Midden-Nederland, 19 februari 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:626).

Meer informatie

Voorkeursrecht en de Omgevingswet (overzichtspagina)

Begrip: Vervreemder

Een vervreemder is

eigenaar van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd, die tot vervreemding daarvan wil overgaan
rechthebbende op een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik waaraan een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd is onderworpen en die tot vervreemding daarvan wil overgaan, of
degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en die tot vervreemding van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd wil overgaan.

(Begripsbepaling uit Bijlage A bij de Omgevingswet)