Voorkeursrecht: procedure rechter tot vaststelling verkoopprijs of verkoop wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden
Als de eigenaar en de overheid het niet eens worden over de voorwaarden voor verkoop, kan de rechtbank de prijs vaststellen. Ook kan het zijn dat de overheid niet wil verkrijgen. Dan kan de rechtbank bepalen dat de overheid toch moet meewerken aan de verkoop. Deze pagina licht deze verschillende voorkeursrechtprocedures toe.
Verzoek om gerechtelijke procedure tot vaststelling van de prijs bij voorkeursrecht
De situatie kan ontstaan dat de eigenaar, vereffenaar of beperkt gerechtigde (de vervreemder Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup)) van de onroerende zaak en de overheid het niet eens kunnen worden over de voorwaarden voor de overdracht. In dat geval kan deze aan het bevoegd gezag vragen om binnen 4 weken een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank te starten. Dit staat in artikel 9.16 van de Omgevingswet. Dit verzoek moet de vervreemder aangetekend aan het bevoegd gezag zenden. Die verplichting staat in artikel 7.3 van het Omgevingsbesluit.
Het bevoegd gezag moet dan binnen 4 weken de rechtbank vragen een oordeel over de prijs te geven. Een afschrift van dat verzoek moet het bevoegd gezag aan de vervreemder zenden. Dit volgt uit artikel 7.4 van het Omgevingsbesluit.
Inhoud prijsvaststellingsprocedure
Tijdens de prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank maakt de overheid formeel kenbaar welke prijs deze bereid is te betalen. De verkoper (vervreemder) doet hetzelfde voor de vraagprijs.
De rechtbank benoemt daarna een of meer deskundigen: onafhankelijke taxateurs. Die moeten advies uitbrengen over de reële marktprijs voor de onroerende zaak in kwestie. Dit staat in artikel 16.122, lid 1 van de Omgevingswet.
De rechter neemt dan op basis van deze informatie een beslissing over de prijs. De rechter bepaalt daarvoor de werkelijke waarde van de onroerende zaak. Dat is de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economisch verkeer tussen redelijk handelende kopers en verkopers. Dit staat in artikel 16.122, lid 2 en artikel 15.22 van de Omgevingswet. De artikelen 15.21 tot en met 15.25 van de Omgevingswet bevatten nog enkele aanvullende regels.
De rechter doet binnen 6 maanden na het verzoek bij beschikking uitspraak. Dit volgt uit artikel 16.123, lid 1 van de Omgevingswet. De vervreemder moet het bevoegd gezag dan binnen de daarvoor gestelde termijn vragen om mee te werken aan de levering van de onroerende zaak tegen betaling van de door de rechter vastgestelde prijs (artikel 9.20, lid 1 Omgevingswet). Het bevoegd gezag moet na de juridische levering (inschrijving notariële leveringsakte in de openbare registers) het voorkeursrecht door laten halen in de openbare registers (artikel 9.20, lid 3 van de Omgevingswet).
Kosten prijsvaststellingsprocedure
De publiekrechtelijke rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd zal de kosten van deze gerechtelijke procedure, het deskundigenadvies en de rechtsbijstand van de vervreemder betalen. Dit is geregeld in artikel 16.123, lid 4 van de Omgevingswet.
Het bevoegd gezag dient geen verzoek in of trekt het verzoek in
Als het bevoegd gezag het verzoek om de prijs vast te stellen niet tijdig (binnen 4 weken) bij de rechtbank indient of als het bevoegd gezag de procedure tussentijds beëindigt door het verzoek in te trekken, is de vervreemder 3 jaar vrij om het goed aan derden te verkopen (de wet spreekt van: vervreemden Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup)). Dit staat in artikel 9.17, lid 1 van de Omgevingswet. Het voorkeursrecht blijft echter wel voor een eventuele nieuwe eigenaar of rechthebbende gelden.
Een uitzondering hierop geldt als het voorkeursrecht voor een periode van 5 jaren gebaseerd was op een omgevingsplan. In dat geval vervalt het voorkeursrecht bij het niet tijdig indienen van het verzoek bij de rechtbank of het tussentijds beëindigen van de procedure (artikel 9.17, lid 2 van de Omgevingswet).
Als het bevoegd gezag de prijsvaststellingsprocedure tussentijds beëindigt, zendt het een afschrift van de intrekking aan de vervreemder.
Verzoek om verkoop wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden
De vervreemder kan de rechtbank wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden verzoeken om te bepalen dat de overheid de onroerende zaak moet kopen. En vervolgens moet meewerken aan de overdracht ervan. (artikel 9.18 van de Omgevingswet) Een afschrift van dat verzoek moet de vervreemder aan het bevoegd gezag zenden (artikel 7.4 van het Omgevingsbesluit).
De vervreemder kan dit verzoek binnen 2 maanden doen als het bevoegd gezag afziet van de koop door:
- afwijzing van het verzoek van de vervreemder om een prijsvaststellingsprocedure te starten
- stilzwijgend de termijn voor het starten van die procedure te laten verstrijken, of
- tussentijds de prijsvaststellingsprocedure te beëindigen
De Wet voorkeursrecht gemeenten kende deze regeling ook. Uit de schaarse jurisprudentie
blijkt dat het moet gaan om een urgente persoonlijke situatie aan de zijde van de eigenaar van de onroerende zaak. (Rechtbank Den Haag, 9 november 2011, ECLI:NL: RBSGR:2011:BU6719)
De rechter doet binnen 6 maanden na het verzoek bij beschikking uitspraak. Bij toewijzing van het verzoek bepaalt de rechtbank ook de prijs (artikel 16.123, lid 2 Omgevingswet). De rechter bepaalt daarbij de prijs op dezelfde manier als bij de prijsvaststellingsprocedure (artikel 16.122 van de Omgevingswet).
De vervreemder moet het bevoegd gezag vervolgens binnen een termijn van 4 weken na onherroepelijk worden van de beslissing van de rechter, verzoeken om medewerking aan de levering van de onroerende zaak tegen betaling van de door de rechter vastgestelde prijs (artikel 9.20, lid 2 Omgevingswet). Het bevoegd gezag moet na de levering het voorkeursrecht door laten halen in de openbare registers (artikel 9.20, lid 3 van de Omgevingswet).
Meer informatie
Vervreemder
- eigenaar van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd, die tot vervreemding daarvan wil overgaan
- rechthebbende op een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik waaraan een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd is onderworpen en die tot vervreemding daarvan wil overgaan, of
- degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en die tot vervreemding van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd wil overgaan.
Deze begripsbepaling staat in de bijlage bij de Omgevingswet.
Vervreemding
- overdracht in eigendom of verdeling van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd,
- overdracht, verdeling of vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik waaraan een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd is of wordt onderworpen.
Deze begripsbepaling staat in de bijlage bij de Omgevingswet.