Voorkeursrecht (inleiding)
Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Hiermee voorkomt de overheid dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven. Of dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren.
Direct naar de Handreiking grondeigendom Omgevingswet: voorkeursrecht, onteigening en stedelijke kavelruil.
Voorkeursrecht – een introductie
De gemeenteraad, Provinciale Staten en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen in bepaalde gevallen een voorkeursrecht vestigen. Vooruitlopend daarop kunnen burgemeester en wethouders en Gedeputeerde Staten een voorlopig voorkeursrecht vestigen.
Besluit een eigenaar of rechthebbende tot verkoop, dan moet hij de onroerende zaak of het beperkte recht daarop eerst aan de overheid aanbieden. Hij kan dus niet direct de grond- of huizenmarkt op. De overheid beslist dan of zij het goed al dan niet wil verkrijgen.
Een voorkeursrecht dwingt de eigenaar of rechthebbende niet tot verkoop. Deze kan zelf beslissen of hij de onroerende zaak of het beperkte recht op de onroerende zaak wil verkopen. Als hij het goed wil verkopen moet hij deze – als gevolg van het voorkeursrecht – wel eerst aan de overheid aanbieden. Het voorkeursrecht geeft dus een recht van eerste koop.
Met het tijdig vestigen van een voorkeursrecht bij geplande ontwikkelingen voorkomt de overheid dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden belemmeren. Het voorkomt ook dat de grondprijzen worden opgedreven en versterkt de regierol van de overheid. En het voorkeursrecht helpt de overheid bij de verwerving van onroerende zaken.
Voorkeursrecht: instrument voor grondbeleid
Het voorkeursrecht is een instrument voor grondbeleid. Met het voorkeursrecht verstevigt de overheid haar positie op de grondmarkt.
Door ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving maakt de overheid plannen voor bijvoorbeeld nieuwe woonwijken. Omdat voor nieuwe ontwikkelingen grond nodig is, leidt dit regelmatig tot (soms speculatieve) aan- en verkopen van grond. Dat kan leiden tot stijgende grondprijzen. Ook kan het leiden tot een ongunstige versnippering van eigendom. Dat kan het lastiger maken om bouwplannen en publieke voorzieningen te verwezenlijken. In zulke situaties is het tijdig vestigen van een voorkeursrecht een goed middel om die negatieve effecten te voorkomen.
Andere voordelen van vestiging van een voorkeursrecht zijn:
- Vestiging van een voorkeursrecht geeft de overheid een sterke onderhandelingspositie. Dat draagt bij aan het sneller en met de gewenste kwaliteit realiseren van ontwikkelingen.
- Het voorkeursrecht helpt overheden om publieke/maatschappelijke voorzieningen te realiseren die voor de markt niet rendabel zijn.
- Het vestigen van een voorkeursrecht gaat minder ver dan onteigening (zie hierna onder het kopje 'Verschil voorkeursrecht en onteigening'.
- Na vestiging van een voorkeursrecht kan de overheid ongewenste samenwerking van de eigenaar met derden tegengaan door de nietigheid van rechtshandelingen in strijd met het voorkeursrecht in te roepen. Meer informatie zie Rechtsgevolgen van vestiging voorkeursrecht.
Nadelen van vestiging van een voorkeursrecht zijn:
- Een voorkeursrecht vormt een inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren. Zij kunnen hun onroerende zaak niet vrij verkopen. Ze moeten deze eerst aan de gemeente aanbieden.
- De geldingsduur van een voorkeursrecht kan ruim 16 jaar bedragen. Eigenaren kunnen in die tijd niet naar eigen inzicht over hun onroerende zaken beschikken en hebben weinig mogelijkheden om beëindiging van het voorkeursrecht af te dwingen.
- Vestiging van een voorkeursrecht en aankoop van de onroerende zaak behoeft financiële dekking. Het leidt voor overheden soms ook tot financiële risico's.
- Het vestigen van een voorkeursrecht kost ambtelijke capaciteit en dus geld.
- De onderhandelingen tussen de overheid en de eigenaar over aankoop kunnen soms veel tijd en ambtelijke inzet kosten.
Verschil voorkeursrecht en onteigening
Een voorkeursrecht dwingt de eigenaar of rechthebbende (de wet spreekt van: de vervreemder) niet tot verkoop (de wet spreekt van: vervreemding). Deze kan zelf beslissen of hij de onroerende zaak of het beperkte recht wil verkopen. Een voorkeursrecht beperkt dus alleen de overdraagbaarheid van de onroerende zaak (de grond en de bouwwerken daarop). Hiermee verschilt het instrument voorkeursrecht van de onteigening, waarbij de eigendom van onroerende zaken wel gedwongen overgaat naar de overheid.
Vindplaatsen voorkeursrecht in de Omgevingswet
De regels over het voorkeursrecht zijn met de Aanvullingswet grondeigendom en het Aanvullingsbesluit grondeigendom toegevoegd aan het stelsel van de Omgevingswet.
De regels over de vestiging van een voorkeursrecht en over de verkoop (vervreemding) na vestiging van een voorkeursrecht zijn te vinden in hoofdstuk 9 (Voorkeursrecht) van de Omgevingswet. Regels over de vergoeding van schade als gevolg van een voorkeursrecht staan in hoofdstuk 15 (Schade) van de Omgevingswet. De regels over de procedure, de inwerkingtreding, de beroepsprocedure en de gerechtelijke prijsvaststellingsprocedure staan in hoofdstuk 16 (Procedures) van de Omgevingswet.
In afdeling 7.1 van het Omgevingsbesluit staan de regels over:
- de inhoud van de voorkeursrechtbeschikking, het intrekkingsbesluit, de mededeling van verval van het voorkeursrecht of van de vernietiging van voorkeursrechtbeschikking
- de aangetekende verzending van stukken
- het sturen van afschriften van verzoeken aan de rechtbank aan de vervreemder