Stappenplan bepaling vergunningvrij bouwen bijbehorende bouwwerken voor ruimtelijk deel

Toelichting

Eerst moet duidelijk zijn op welk gedeelte van het erf vergunningvrij mag worden gebouwd. Met de omvang van dat erfgedeelte is te berekenen hoeveel daarop mag worden gebouwd. Daarbij is de omvang van het oorspronkelijke hoofdgebouw van belang, maar ook de omvang van de bebouwing die er later is bijgekomen. Verder is de hoogte en het gebruik van het bijbehorend bouwwerk gebonden aan regels.

De stappen

In stappen kan bepaald worden waar en hoeveel bebouwing is toegestaan. Het is handig daarbij een plattegrond van het perceel te gebruiken, met daarop de bebouwing en een rekenmachine te gebruiken.

De stappen zijn als volgt:

Stap 1: Bepaal het achtererfgebied.

Stap 2: Bepaal de omvang van het bebouwingsgebied

Stap 3: Bereken de maximaal toelaatbare oppervlakte

Stap 4: Bereken hoeveel er nog mag worden bijgebouwd

Stap 5: Ga na hoe hoog gebouwd mag worden

Stap 6: Check het gebruik van het bijbehorend bouwwerk

We leggen deze stappen hieronder uit.

Stap 1: Bepaal het achtererfgebied

Er mogen alleen in het achtererfgebied bijbehorende bouwwerken vergunningvrij worden gebouwd (artikel 22.27, onder a, bruidsschat omgevingsplan). Voor bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied is altijd een vergunning nodig.

Wat is het achtererfgebied?

Het achtererfgebied is het gebouwerf dat begint op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als het gebouwerf niet grenst aan openbaar toegankelijk gebied, dan loopt deze lijn vanaf de zijkant van het hoofgebouw door tot aan de perceelgrens met het naastgelegen perceel.

Grenst het gebouwerf wel aan openbaar gebied, dan loopt de lijn vanaf de zijkant van het hoofgebouw parallel met het aangrenzend openbaar gebied.
De lijn mag hierbij het hoofdgebouw of het gebouwerf achter het hoofdgebouw niet doorkruisen. In zo'n geval zal de lijn rechtdoor in het verlengde van de zijkant van het hoofdgebouw moeten lopen (zie tekening Voorbeeld 1.) Het gebouwerf recht achter het hoofdgebouw is altijd achtererfgebied.

Voorbeeld 1

• Bij een tussenwoning is de achtertuin het achtererfgebied.
• Bij een hoekhuis waarvan de tuin niet aan openbaar toegankelijk gebied grenst, is de gehele tuin (gerekend vanaf 1 meter achter de voorkant) achtererfgebied.

Bepalend voor het leggen van deze lijn is het hoofdgebouw, de woning of een ander gebouw, waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij openbaar gebied.

Dit geldt als:

• op een perceel meer gebouwen aanwezig zijn, die noodzakelijk zijn voor het verrichten van toegestane activiteiten volgens het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit
• het hoofdgebouw geen woning is, maar op het perceel wel 1 of meer op de grond staande woningen aanwezig zijn

Voor een tussenwoning is dit eenvoudig. De grond die achter de woning ligt, is het achtererfgebied. Voor 2-onder-1-kapwoningen, vrijstaande woningen en woningen in een hoeksituatie moet de ligging van het achtererfgebied worden bepaald voor het aan de zijkant van een woning gelegen erf. Dit wordt hieronder met tekeningen verduidelijkt.

Om een goed beeld te krijgen van het bepalen van het achtererfgebied, kunt u deze 3 videofilmpjes bekijken:

Achtererfgebied: voorkant bepalen

Achtererfgebied: openbaar toegankelijke grond of water

Achtererfgebied: tekenen van de lijn

Voorbeeld 2

Betreft het een hoekhuis en grenst de tuin aan openbaar toegankelijk gebied, dan loopt het achtererfgebied vanuit de zijgevel van het huis evenwijdig daaraan.

Voorbeeld 3

Betreft het een hoekhuis en grenst de tuin aan openbaar toegankelijk gebied, dan loopt het achtererfgebied vanuit de zijgevel van het huis evenwijdig daaraan.

Let erop dat de lijn het hoofdgebouw niet opnieuw mag doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw mag komen. In hoeksituaties kan dat betekenen dat de lijn niet evenwijdig met het openbaar gebied loopt, maar langs de zijgevel van het hoofdgebouw en in het verlengde daarvan naar achteren loopt.

Voorbeeld 4

Betreft het een hoekhuis en grenst de tuin aan een sloot, dan loopt het achtererfgebied tot aan de sloot. Een sloot is namelijk geen openbaar toegankelijk gebied.

Belangrijk om te weten

Weet dat…

• het hoofdgebouw het belangrijkste gebouw op een perceel is, waarvoor de functie uit het omgevingsplan geldt. Bij een woonfunctie is dat de woning met alle ruimten die daarbij horen, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, inpandige bergruimte en bijkeuken. Bij een detailhandelfunctie is dat de winkel. Bij een bedrijfsfunctie is dat bijvoorbeeld het productiegebouw. Een tegen een hoofdgebouw aangebouwde functioneel ondergeschikte ruimte (bijvoorbeeld een garage of berging) maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw. Ook al is deze toegankelijk vanuit het hoofdgebouw. Alleen als deze functioneel ondergeschikte ruimte geheel is geïntegreerd in het hoofdgebouw en niet bouwkundig daarvan is te onderscheiden, wordt deze (net als een inpandige bergruimte) wel gerekend tot het hoofdgebouw.

• de voorkant bepaald wordt door de gevel van de hoofdmassa van het hoofdgebouw die het dichtst is gelegen bij openbaar toegankelijk gebied. Ondergeschikte aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of een serre, bepalen niet de voorkant. Deze blijven dus buiten beschouwing bij het bepalen van de voorkant van een hoofdgebouw. Ook een kelder is niet van belang voor het bepalen van de voorkant.
• het erf dat tussen het verlengde van de zijgevels achter het hoofdgebouw ligt, altijd achtererfgebied is.
• de actuele omvang van het hoofdgebouw bepalend is voor het achtererfgebied. Ga dus uit van de actuele situatie zoals die is op het moment waarop gebouwd gaat worden.
• soms een deel van een omvangrijk perceel in het (tijdelijk deel van) het omgevingsplan een andere functie kan hebben dan het hoofdgebouw. Hierdoor is het verboden deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw. Bijvoorbeeld als een deel van het perceel een natuur- of bosfunctie of agrarische functie heeft. Dat gedeelte van het perceel geldt dan niet als 'erf', waardoor er niet vergunningvrij kan worden gebouwd.

Stap 2: Bepaal de omvang van het bebouwingsgebied

Een achtererfgebied mag niet helemaal worden volgebouwd. Als dit bebouwingspercentage bij elke vergroting van het hoofdgebouw opnieuw zou worden toegepast, kan een achtererfgebied alsnog worden volgebouwd. Daarom geldt een zogenoemde ‘nulsituatie’. Deze wordt bepaald door het oorspronkelijke hoofdgebouw, zoals dat indertijd volgens de verleende vergunning is gebouwd. Hierdoor telt niet alleen het achtererfgebied mee bij het berekenen van de toelaatbare bebouwingsoppervlakte, maar ook de vierkante meters van de uitbreidingen die later aan het hoofdgebouw zijn toegevoegd. Het achtererfgebied en de grond onder de aan het hoofdgebouw toegevoegde aan- en uitbouwen is het 'bebouwingsgebied'.

Stap 3: Bereken de maximaal toelaatbare oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken

Een percentage van het bebouwingsgebied mag worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken (artikel 22.36, onder a, bruidsschat).

Het toelaatbare aantal vierkante meters voor bijbehorende bouwwerken in een bebouwingsgebied kan berekend worden met behulp van onderstaande tabel.

Stap 4: Bereken hoeveel er nog mag worden bijgebouwd

Zolang de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijke hoofdgebouw de berekende limiet niet overschrijdt, kan er nog worden bijgebouwd. Hoeveel er nog bijgebouwd kan worden, kan worden berekend door de oppervlakte van de al bij het oorspronkelijk hoofdgebouw aanwezige bijbehorende bouwwerken af te trekken van de maximum toelaatbare oppervlakte, zoals berekend in stap 3. De oppervlakte die overblijft, kan nog worden bijgebouwd binnen het bebouwingsgebied.

Stap 5: Ga na hoe hoog gebouwd mag worden

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. Dit onderscheid is namelijk:

• binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw en
• meer dan 4 meter er vandaan

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw

Binnen een afstand van 4 meter mag er niet hoger worden gebouwd dan 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste bouwlaag. Heeft het hoofdgebouw maar 1 bouwlaag (bijvoorbeeld bij een bungalow), dan mag binnen de afstand van 4 meter het bijbehorende bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw.

Verder geldt altijd de eis dat er zonder vergunning nooit hoger gebouwd mag worden dan 5 meter (artikel 22.36, onder a, bruidsschat). De afstand van 4 meter wordt loodrecht uit het hoofdgebouw gemeten (artikel 22.23 lid 1a, bruidsschat).

Op een afstand van meer dan 4 meter van het hoofdgebouw

Bijbehorende bouwwerken verder dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw mogen altijd 3 meter hoog zijn. Als hoger gebouwd gaat worden dan 3 meter, gelden specifieke eisen voor de dakvorm en de bouwhoogte ten opzichte van naburige percelen. Dit is om te voorkomen dat daar te veel zonlicht wordt weggenomen. Hierbij geldt dat het dak ten minste 2 schuine dakvlakken moet krijgen. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok (het hoogste punt van het schuine dak) mag in ieder geval maximaal 5 meter hoog zijn, en wordt verder in hoogte begrensd volgens de formule:

(afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3 = max. daknokhoogte [m] (artikel 22.36, onder a, 2º i, bruidsschat).

Stap 6: Check het gebruik van het bijbehorend bouwwerk

Binnen een afstand van 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw moet het gebruik van een bijbehorend bouwwerk gelijk of ondergeschikt zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning mag dus binnen 4 meter een (bij)keuken, slaapkamer, berging, garage, serre of uitbouw van de woonkamer worden gebouwd.

Bij een bijbehorend bouwwerk verder dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw moet er sprake zijn van een ondergeschikt gebruik (artikel 22.36, onder a, 2º ii, bruidsschat). Dat betekent dat bij een woning er bijvoorbeeld alleen sprake mag zijn van een berging, garage of plantenkas.

Voor een ruimte die zowel binnen als buiten een afstand van 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw is gelegen, geldt dat deze in zijn geheel ondergeschikt moet worden gebruikt (artikel 22.37, lid 1, bruidsschat).

Mantelzorgwoning

Huisvesting bestemd voor mantelzorg in of bij een woning kan onder voorwaarden ook vergunningvrij zijn. Om de medische behoefte aan mantelzorg te laten onderbouwen, kan de gemeente vragen om een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere instantie.

Om mantelzorg mogelijk te maken, mag een bestaand bouwwerk bij een woning aangepast worden door woonvoorzieningen, zoals een keuken, badkamer en sanitaire voorzieningen aan te brengen (artikel 22.36, onder c, bruidsschat).

Beëindiging mantelzorgwoning

Na beëindiging van de mantelzorgbehoefte moeten deze voorzieningen weer worden verwijderd. Er mag ook een mantelzorgvoorziening in het achtererfgebied worden gebouwd volgens de voorwaarden voor bijbehorende bouwwerken. Alleen de eis dat het gebruik van een bijbehorend bouwwerk (buiten een afstand van 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw) functioneel ondergeschikt moet zijn aan de woning, vervalt als sprake is van huisvesting in verband met mantelzorg (artikel 22.36, onder a, 2º ii, bruidsschat).

Buiten de bebouwde kom

Buiten de bebouwde kom mag ook worden afgeweken van de eis voor de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij het oorspronkelijke hoofdgebouw. Voorwaarde is dat het gaat om een geheel of in delen verplaatsbare mantelzorgvoorziening, die niet groter is dan 100 m² (artikel 22.37, bruidsschat). Na de beëindiging van de mantelzorgbehoefte moet de verplaatsbare mantelzorgvoorziening weer worden verwijderd.