Kavelruil en de Omgevingswet

Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting waarbij minimaal 3 partijen vrijwillig hun onroerende zaken ruilen. In een kavelruilovereenkomst leggen zij de nieuwe verdeling van onroerende zaken vast. De inschrijving in de openbare registers van de kavelruilakte daarna leidt tot de gewenste eigendomsoverdracht.

Overzicht

Deze pagina gaat in op de volgende onderwerpen:

Wanneer kavelruil

Als eigenaren gezamenlijk plannen maken voor de inrichting van hun werk- en leefomgeving, kunnen de bestaande eigendomsverhoudingen de uitvoering van die plannen verhinderen. Het kan dan nodig zijn de eigendom van onroerende zaken te ruilen. Daarvoor biedt de Omgevingswet het instrument kavelruil.

Met de kavelruilovereenkomst kunnen de partijen een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten en -transacties in 1 overeenkomst opnemen. Dat maakt het gemakkelijker en minder kostbaar om de kavelindeling van een gebied te wijzigen.

Kavelruil in het landelijk gebied

Kavelruil is voor agrarische ondernemers een snel en eenvoudig alternatief voor verplichte herverkaveling. Zij kunnen hiermee hun agrarische bedrijfsomstandigheden verbeteren. Bijvoorbeeld door kavels samen te voegen en die zo beter bereikbaar maken.

Ook is kavelruil een instrument om beleidsdoelen voor natuur, landschap, waterbeheer en recreatie te realiseren. Provincies, gemeenten, waterschappen en natuur- en landschapsorganisaties kunnen samen met agrarische ondernemers plannen ontwikkelen en uitvoeren. Vrijwillige kavelruil kan daarbij helpen. Overheden en natuur- en landschapsorganisaties kunnen dit stimuleren, onder andere met subsidies voor de notariële en kadastrale kosten.

In de praktijk bestaat er een wisselwerking tussen kavelruil en herverkaveling. Blijkt tijdens het proces van kavelruil dat de provincie haar beleidsdoelen niet kan realiseren op basis van vrijwilligheid van partijen? Dan kan zij het instrument van verplichte herverkaveling inzetten.

Stedelijke kavelruil

Nieuw met de komst van de Omgevingswet is dat kavelruil met een kavelruilovereenkomst ook mogelijk is in het stedelijk gebied.

Kavelruil is een nuttig instrument wanneer eigenaren hun plannen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet kunnen uitvoeren door een te sterke versnippering van eigendomsposities.

Stedelijke kavelruil is in diverse situaties toepasbaar:

op stedelijke locaties waar de huidige kavelindeling een belemmering vormt om de gewenste bebouwing te verwezenlijken.
op stedelijke locaties waar ruil van gebouwen nodig is om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven.
bij ruil tussen het stedelijk- en het landelijk gebied met als doel om de leegstand van agrarische bedrijfsbebouwing te voorkomen.

Stedelijke kavelruil is bijvoorbeeld inzetbaar als perceelsgrenzen moeten worden gewijzigd bij nieuwbouw op uitleglocaties. En als clusters van woningen, bedrijven, kantoren of winkels moeten worden gevormd bij het herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden.

Vooruitlopend op de wettelijke regeling van stedelijke kavelruil was er het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil (SSKR). Het stimuleerde pilots en ondersteunde partijen die al aan de slag wilden met dit nieuwe instrument. De uitvoering van het SSKR leidde tot de volgende en breed gedragen conclusie: stedelijke kavelruil is bij complexe eigendomssituaties een instrument met perspectief voor de samenwerking tussen private en publieke partijen bij gebiedsontwikkelingen.

Kavelruilovereenkomst is vrijwillig

Deelname aan de ruil en de kavelruilovereenkomst is vrijwillig. Dit geldt niet alleen voor de eigenaren, maar ook voor degenen die zakelijke rechten hebben op grond en gebouwen. Dit is anders dan bijvoorbeeld onteigening of herverkaveling, waarbij sprake is van gedwongen eigendomsoverdracht.

Kavelruil landelijk gebied en vrijstelling overdrachtsbelasting

Kavelruil landelijk gebied is een in artikel 12.47 van de Omgevingswet afgebakende categorie van kavelruil. Daar zijn 2 redenen voor:

het maakt het stimuleren van kavelruil als onderdeel van het provinciaal beleid voor het landelijk gebied mogelijk.
voor kavelruil in het landelijk gebied geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting op basis van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Voldoet een kavelruil niet aan de eisen uit artikel 12.47 van de Omgevingswet? Dan valt de kavelruil buiten het stimuleringsbeleid van de provincies en geldt geen fiscale vrijstelling.

Verschil kavelruilovereenkomst en koop- of ruilovereenkomst

Een in de openbare registers ingeschreven kavelruilovereenkomst heeft zakelijke werking. Dit beschermt de andere partijen tegen de overdracht van een zaak door 1 van de deelnemende partijen aan een derde, in de periode voordat de kavelruilakte bij de notaris is gepasseerd. En het beschermt tegen de situatie waarin achteraf komt vast te staan dat 1 of meer van de partijen bij de overeenkomst geen eigenaar waren.

Een koop- of ruilovereenkomst op grond van het Burgerlijk Wetboek heeft geen zakelijke werking. Dit verschil maakt de kavelruilovereenkomst aantrekkelijk. Daarnaast kunnen partijen in een kavelruilovereenkomst en de kavelruilakte (zie hierover de pagina Eisen kavelruilovereenkomst en kavelruilakte) meerdere overdrachten tegelijk regelen. Dit bespaart kosten.

Vindplaatsen kavelruil in de Omgevingswet

De regels over kavelruil zijn te vinden in afdeling 12.6 van de Omgevingswet. De Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet heeft deze regels aan de Omgevingswet toegevoegd.

Belangrijkste veranderingen kavelruil bij inwerkingtreding Omgevingswet

De voorgestelde regeling voor kavelruil verschilt op 2 manieren van de regeling van kavelruil van de Wet inrichting landelijk gebied:

de werkingssfeer van de regeling is niet langer beperkt tot het landelijk gebied
partijen kunnen in een kavelruil ook het appartementsrecht ruilen

Geen overgangsrecht kavelruil

De oude regeling van kavelruil in het landelijk gebied in de Wet inrichting landelijk gebied en de nieuwe regeling in de Omgevingswet, verschillen inhoudelijk niet van elkaar. Daarom is overgangsrecht niet nodig. De nieuwe regels gelden dus zodra de Omgevingswet ingaat.

Kavelruil stedelijk gebied is nieuw. Daarvoor is er dus ook geen overgangsrecht.

Meer informatie

Meer informatie over kavelruil vindt u op de volgende verdiepende pagina's: