Eisen kavelruilovereenkomst en kavelruilakte

Inhoudelijke eisen kavelruilovereenkomst

Een kavelruilovereenkomst:

• is een schriftelijke overeenkomst
• is een overeenkomst met minimaal 3 partijen
• partijen brengen hun onroerende zaken in
• voor de onroerende zaken geldt dat de partijen ze tot 1 massa samenvoegen, verkavelen en bij notariële akte verdelen onder de deelnemende partijen.

Een kavelruilovereenkomst kan naast ruil ook elementen van koop omvatten. Aan een kavelruilovereenkomst kunnen ook partijen deelnemen die voor geld onroerende zaken krijgen. Of voor een onroerende zaak geld krijgen.

Bij kavelruilovereenkomsten met 3 partijen moeten alle 3 de partijen onroerende zaken inbrengen. Wel mag 1 van die 3 partijen dan een geldsom eisen voor de inbreng van onroerende zaken. Ook dan geldt dat de partijen de onroerende zaken tot 1 massa moeten samenvoegen, verkavelen en bij notariële akte verdelen onder de andere deelnemende partijen. Daarom kunnen 2 gewone koopovereenkomsten tussen 2 verschillende verkopers en dezelfde koper niet als kavelruilovereenkomst gelden.

Schriftelijke overeenkomst

Partijen gaan de kavelruilovereenkomst schriftelijk aan. Dat kan bij onderhandse akte. Maar partijen kunnen de overeenkomst ook door een notaris laten vastleggen.

Medeondertekening door hypotheekhouders en beslagleggers

De kavelruilovereenkomst is alleen rechtsgeldig wanneer eventuele hypotheekhouders of beslagleggers deze mede hebben ondertekend.

Beperkt gerechtigden

Bij de kavelruilovereenkomst kunnen ook diegenen aan wie een recht van opstal, erfpacht, beklemming, vruchtgebruik, gebruik of bewoning toebehoort, partij zijn. Dit maakt het mogelijk om in de kavelruilovereenkomst ook afspraken te maken over het wijzigen of beëindigen van beperkte rechten.

Inschrijving openbare registers

Om de kavelruilovereenkomst zakelijke werking te geven, moeten de partijen de overeenkomst laten inschrijven in de openbare registers. Alleen dan zijn de andere partijen beschermd tegen:

• de overdracht van een zaak door 1 van de deelnemende partijen aan een derde
• de situatie waarin achteraf komt vast te staan dat 1 of meer van de partijen bij de overeenkomst geen eigenaar was, maar wel als eigenaar in de basisregistratie Kadaster stond.

Rechtsopvolgers van deelnemende partijen zijn gebonden aan afspraken in de kavelruilovereenkomst. Dit betekent dat eventuele nieuwe eigenaren die het onroerend goed hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening, aan de kavelruilovereenkomst zijn gebonden.

Ook blijft een kavelruilovereenkomst rechtsgeldig als achteraf blijkt dat 1 of meer partijen bij het tekenen van de overeenkomst geen eigenaar was van de percelen in de overeenkomst, maar wel in de basisregistratie Kadaster als eigenaar stond. Dat betekent dat de werkelijke eigenaar in dat geval in de rechten en plichten treedt die de vermeende eigenaar in zijn plaats heeft verworven en op zich heeft genomen. De werkelijke eigenaar moet dan zorgen voor de overdracht. Of voor overname van de onroerende zaken in de kavelruilovereenkomst.

Levering van de onroerende zaken en beperkte rechten uit de kavelruilovereenkomst

De afspraken in de kavelruilovereenkomst leiden pas tot overdracht van eigendom en beperkte rechten, als de notaris een kavelruilakte opmaakt en inschrijft in de openbare registers.

Het inschrijven van de kavelruilakte door de notaris is de juridische levering van de te ruilen kavels en andere onroerende zaken in de ruilovereenkomst. De kavelruilovereenkomst is daarbij de titel voor de levering.

In de kavelruilakte staat de toedeling van het eigendomsrecht. En, als die er zijn, de beperkte rechten die op de eigendom zijn gevestigd. De kavelruilakte kan ook een nieuwe kadastrale indeling bevatten. Omdat de kavelruilakte de overdracht van de eigendom én de beperkte rechten regelt, hoeven partijen hier geen aparte aktes voor te laten opmaken en inschrijven. Dit bespaart kosten.

Meer informatie

Meer informatie over kavelruil vindt u op de volgende pagina’s:
• Kavelruil (algemeen)
• Stimuleren en belastingvrijstelling kavelruil landelijk gebied