Functiewijziging in het Bbl

Wanneer van toepassing

De regels voor bestaande bouw gelden alleen voor de gedeelten van een bouwwerk waarop de wijziging betrekking heeft (artikel 5.7, lid 2 Bbl).

Bij het wijzigen naar meerdere gebruiksfuncties in een gebouw, moet iedere gebruiksfunctie voldoen aan de regels voor bestaande bouw. Constructies, bouwdelen en ruimten die gedeeld worden, moeten altijd voldoen aan de zwaarste eisen. Zie pagina Gemeenschappelijke en gezamenlijke ruimten en voorzieningen.

In 2 gevallen (artikel 5.23 en 5.24 Bbl) zijn bij functiewijziging de regels voor bestaande bouw niet van toepassing:

• De uitwendige scheidingsconstructie van verblijfsruimten in bouwwerken die een woonfunctie of een andere geluidsgevoelige functie krijgen (kinderopvang, gezondheidszorg en onderwijs), moeten voldoen aan een hoger eisenniveau voor geluidwering.
• Bij een voorgeschreven brandmeldinstallatie (zoals bedoeld in artikel 3.115 van het Bbl) is er geen verplichting om 1 of meer rookmelders te plaatsen in een besloten ruimte van een woonfunctie waardoor een vluchtroute voert.

Functiewijziging en verbouwing

Verbouwing bij een functiewijziging is nodig wanneer het bouwwerk of een deel daarvan niet voldoet aan het niveau van bestaande bouw, of als om andere redenen veranderingen nodig zijn. Voor die verbouwing gelden de regels uit artikel 5.4 van het Bbl voor het te verbouwen gedeelte van het bouwwerk. Als het gaat om constructieve veiligheid gelden de regels ook voor niet te verbouwen delen (artikel 5.4, lid 4 en 5.9, lid 2 Bbl).

Het kwaliteitsniveau kan na verbouwing hoger worden dan het niveau voor bestaande bouw. Namelijk als het rechtens verkregen niveau hoger is dan het bestaande niveau. Maar ook met het oog op toekomstig gebruik en consumentenwensen kan het verstandig zijn te kiezen voor een hoger niveau dan het Bbl voorschrijft.

Controleren of nieuwe gebruiksfunctie is toegestaan

Als sprake is van een functiewijziging is het ook nodig te controleren of het omgevingsplan het nieuwe gebruik toestaat. Is dat niet het geval, dan is meestal een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig, of een wijziging van het omgevingsplan.

Voorbeelden

Bedrijfshal wordt woning

Als van een bedrijfshal een woning wordt gemaakt, moet daar een toiletruimte in zitten. Er is nog geen toilet, dus het actuele kwaliteitsniveau is 'niet aanwezig'. In dat geval zijn de regels voor bestaande bouw de ondergrens.

Kantoorgebouw wordt wooncomplex

Bij de transformatie van een kantoorgebouw naar een wooncomplex wijzigt de gebruiksfunctie van kantoorfunctie naar woonfunctie.

Er zijn dan een aantal mogelijkheden:

• Er wordt voldaan aan het niveau bestaande bouw voor de woonfunctie en er wordt niet verbouwd: het gebouw kan direct gebruikt worden.
• Er wordt voldaan aan het niveau bestaande bouw voor de woonfunctie maar er wordt daarbij verbouwd: de te verbouwen delen moeten voldoen aan het rechtens verkregen niveau. Dat kan hoger liggen dan het niveau voor bestaande bouw.
• Een deel of het hele gebouw voldoet niet aan het niveau bestaande bouw voor de woonfunctie: verbouw van dat deel is nodig tot minimaal het niveau voor bestaande bouw. Dat geldt voor bestaande en nieuwe onderdelen. Bij bestaande onderdelen is het rechtens verkregen niveau namelijk lager dan het niveau bestaande bouw. En voor nieuwe onderdelen is er geen rechtens verkregen niveau.

Vluchtroutes woningen in kantoorgebouw

Als een deel van een kantoorgebouw wordt veranderd in woningen, is aandacht nodig voor de vluchtroutes voor de woningen:

• Voldoen deze aan het niveau van bestaande bouw, dan kunnen de vluchtroutes zonder verbouwing gebruikt worden.
• Voldoen de vluchtroutes niet en is verbouwing nodig, dan moeten de vluchtroutes voldoen aan het niveau voor bestaande bouw.

Een tweede vluchtroute mag niet zomaar verwijderd worden. Dat is namelijk verbouw en dan mag het kwaliteitsniveau niet lager worden (artikel 5.5, lid 1 Bbl). Verwijdering van de tweede vluchtroute mag alleen als de eindsituatie een hoger niveau dan voor nieuwbouw betekent (artikel 5.5, lid 3 Bbl).

Loopt een vluchtroute door meerdere gebruiksfuncties zoals in dit geval door woning en kantoor, dan geldt de zwaarste eis die voor de verschillende gebruiksfuncties volgt uit het niveau voor bestaande bouw.

Buitenruimte woningen in kantoorgebouw

Als er woningen komen in een kantoorgebouw zonder buitenruimte (balkons) hoeven deze niet te worden voorzien van balkons. Voor bestaande woningen is dit namelijk ook niet verplicht. Het gebouw voldoet dus op dit punt zonder balkons aan de eisen voor functiewijziging, namelijk het niveau voor bestaande bouw.

Toevoegen balkons

Zijn balkons gewenst, dan geldt als verbouweis het rechtens verkregen niveau. Maar omdat er geen balkons waren is er ook geen rechtens verkregen niveau. En er geldt ook geen ondergrens van bestaande bouw, omdat er geen eisen voor buitenruimtes bij bestaande bouw zijn. Het is in dit geval dus aan de markt om te bepalen of een buitenruimte gewenst is en welke eisen men daaraan stelt. De nieuwbouweisen uit artikel 4.175 van het Bbl kunnen hiervoor als richtlijn dienen.

Verwijderen balkons

Bestaande balkons mogen niet worden weggehaald. Ze mogen alleen worden verkleind als ze groter zijn dan de nieuwbouweis en na de verbouwing voldoen aan de afmetingen voor nieuwbouw. Nieuwbouw is namelijk de bovengrens van het rechtens verkregen niveau.

Logies of kamerverhuur in schuur

Een schuur op een boerenerf wordt verbouwd voor de huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten (logies of kamergewijze verhuur). Er is een verbouwing nodig waarbij nieuwe wanden worden geplaatst. Compartimentering is hierbij erg belangrijk. Omdat dit nieuwe onderdelen zijn in het bouwwerk, is er geen actueel kwaliteitsniveau en geldt dus als ondergrens het niveau van bestaande bouw. Zo moeten bijvoorbeeld rookmelders geplaatst zijn (artikel 3.117 Bbl).

Wat betreft de wbdbo geldt in dit geval in afwijking van bestaand niveau een specifiek verbouwvoorschrift uit afdeling 5.3 van het Bbl. Volgens dit voorschrift moet de wbdbo minimaal 30 minuten zijn (artikel 5.13).

Inbraakwerendheid

Voor inbraakwerendheid geldt bij verbouw het rechtens verkregen niveau. Er geldt echter geen ondergrens, omdat er voor bestaande bouw geen regels voor inbraakwerendheid zijn. Bij verbouw hoeven dus geen voorzieningen te worden aangebracht als ze er niet zijn. Zijn ze er wel, dan moet de kwaliteit daarvan worden aangehouden als rechtens verkregen niveau (artikel 5.5, lid 1 Bbl).