Inhoud
Ruimtelijke bouwregels omgevingsplan
De ruimtelijke bouwregels én de gebruiksregels samen regelen de ruimtelijke inpassing van woningen op een locatie. De ruimtelijke bouwregels regelen onder andere bouwhoogte, oppervlakte en het type bewoning. Deze staan in het tijdelijk én nieuwe deel van het omgevingsplan.
Tijdelijk deel omgevingsplan
Het tijdelijk deel omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) bestaat uit de ruimtelijke regels (o.a. bestemmingsplannen en beheersverordeningen) en de bruidsschat Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). In beide delen staan ruimtelijke bouwregels.
Ruimtelijke regels
Is een woning voor inwerkingtreding van de Omgevingswet op een locatie toegelaten, dan staan de ruimtelijke bouwregels na de inwerkingtreding van de Omgevingswet eerst in de ruimtelijke regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan.
Bruidsschat: van rechtswege toegelaten bouwactiviteiten
Naast de ruimtelijke regels bestaat het tijdelijk deel van het omgevingsplan ook uit een bruidsschat. In de bruidsschat in het tijdelijk deel omgevingsplan staan een aantal (bouw)activiteiten die van rechtswege in overeenstemming zijn met het omgevingsplan (paragraaf 22.2.7.3). Bouwplannen die vallen binnen deze bouwactiviteiten mogen dus worden uitgevoerd, ook al zijn ze in strijd met de ruimtelijke regels in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het gaat om het onder voorwaarden plaatsen van een schutting, een schuurtje of het uitbreiden van een woning.
Voldoet een bouwplan aan de voorwaarden van paragraaf 22.2.7.3 dan is er ook geen vergunningplicht voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken.
Meer informatie vindt u op de webpagina Activiteiten van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan.
Bruidsschat: omgevingsplanactiviteit bouwwerken
In artikel 22.26 bruidsschat in het tijdelijk deel omgevingsplan staat een vergunningplicht om eerst het concrete bouwplan te toetsen aan de regels in het omgevingsplan. Hieronder valt het bouwen van woningen.
Er zijn 2 uitzonderingen op deze vergunningplicht:
- de (ver)bouwactiviteiten die in het Bbl zijn aangewezen als vergunningvrij voor de omgevingsplanactiviteit (zie hieronder).
- de (ver)bouwactiviteiten die zijn opgenomen in artikel 22.27 bruidsschat omgevingsplan. Deze bouwactiviteiten moeten wel passen binnen de ruimtelijke bouwregels in het tijdelijk deel omgevingsplan.
Een woning is een bodemgevoelig gebouw. Onderdeel van de beoordeling is daarom een bodemtoets. In sommige gevallen is ook een welstandstoets onderdeel van de beoordeling.
Nieuwe deel omgevingsplan
Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet kunnen er ook ruimtelijke bouwregels staan in het nieuwe deel omgevingsplan Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). Het omzetten van regels van het tijdelijk deel naar het nieuwe deel van het omgevingsplan moet eind 2031 klaar zijn. Met deze nieuwe regels voldoet het bevoegd gezag aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Aspecten daarbij zijn onder andere stedenbouwkundige en landschappelijke waarden, archeologie en monumentenzorg en het milieu.
Meer informatie hierover vindt u op de webpagina Toelaten op een locatie.
Ruimtelijke bouwregels vanwege milieu
In sommige gevallen staan in een omgevingsplan extra bouwregels vanwege de aspecten geluid, externe veiligheid of bodem. In de buurt van een drukke weg kan bijvoorbeeld een geluidluwe gevel zijn voorgeschreven.
In een omgevingsplan kan een brand- of explosievoorschriftengebied zijn aangewezen vanwege de aanwezigheid van een risicobron. Woningen in een dergelijk gebied moeten voldoen aan de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 van het Bbl.
Meer informatie voor het aspect geluid vindt u op de webpagina Bouwregels woningen en geluid.
Ruimtelijke bouwregels omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit
De ruimtelijke bouwregels kunnen ook in een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit staan. Dit is het geval als een initiatief niet binnen de regels van het omgevingsplan past. De ruimtelijke bouwregels bestaan dan uit de aanvraag tezamen met eventuele vergunningvoorschriften. Later worden deze regels onderdeel van het omgevingsplan.
Een dergelijke omgevingsvergunning moet, net als het nieuwe deel omgevingsplan, voldoen aan het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.
Meer informatie hierover vindt u op de webpagina Toelaten woningen op een locatie.
Bouwregels vergunningvrij, geen omgevingsplanactiviteit
In artikel 2.29 Bbl staat een aantal door het Rijk aangewezen (ver)bouwactiviteiten aan een woning, die altijd zonder omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit uitgevoerd mogen worden. De bouwregels in het omgevingsplan zijn niet van toepassing op deze vergunningvrije (ver)bouwactiviteiten. Naast normaal onderhoud gaat het onder andere over het onder voorwaarden plaatsen van een dakkapel en het plaatsen van zonnepanelen op het dak.
Bouwregels technische bouwactiviteit Bbl
In het Bbl staan de bouwregels voor de technische bouwactiviteit Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup). Deze bouwregels zijn gericht op veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid. In het infoblad Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en woning (pdf, 2.4 MB) (voor grondgebonden woningen) vindt u uitgebreide informatie over de bouwregels voor de technische bouwactiviteit.
Bouwregels en gebruiksfunctie
De regels voor bouwwerken in het Bbl zijn afgestemd op het gebruik van deze bouwwerken. Binnen een bouwwerk kan sprake zijn van verschillende soorten gebruik.
Voor een woning zijn de bouwregels van de gebruiksfunctie woonfunctie Klik hier voor uitleg over dit begrip (opent in popup) van belang.
Daarbij gaat het onder andere over regels over geluidwering van de gevel. Ook zijn er bouwregels om overlast door houtkachels te verminderen.
Meer informatie hierover vindt u op de pagina Technische bouwregels houtkachels.
Omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit
De artikelen 2.25 Bbl (bouwwerken met een dak) en het artikel 2.26 Bbl (bouwwerken zonder een dak) regelen welke bouwactiviteiten vergunningplichtig zijn. Het gaat daarbij bijvoorbeeld over bouwwerken die hoger zijn dan 5 meter of die een hoofdgebouw worden. Een nieuw te bouwen woning als hoofdgebouw is in principe vergunningplichtig voor de technische bouwactiviteit.
Het bevoegd gezag beoordeelt aan de hand van de aanvraag of de woning voldoet aan de technische regels van het Bbl.
Lees meer op Omgevingsvergunning bij de technische bouwactiviteit.
Melding technische bouwactiviteit
In artikel 2.27, lid 1, onder a Bbl worden bepaalde bouwactiviteiten uitgezonderd van de aanwijzing van de vergunningplicht voor de technische bouwactiviteit in artikelen 2.25 en 2.26 Bbl. Dit is het geval voor bouwwerken die vallen onder gevolgklasse 1. Hiervoor geldt een bouwmelding.
Bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen staan in artikel 2.17 Bbl. Voor woningen gaat het om bouwactiviteiten met betrekking tot:
- een nieuwe grondgebonden woning
- een drijvende woning of woonboot
- een bestaande grondgebonden woning (niet zijnde een monument) zoals:
- het aanbrengen van een balkon
- het aanbrengen van een nokverhoging
Lees meer op Melding bij de technische bouwactiviteit.
Technische bouwactiviteit zonder vergunning of melding
Bouwactiviteiten met betrekking tot een woning kunnen op twee manieren zonder vergunning of melding voor de technische bouwactiviteit worden uitgevoerd:
- Als deze niet zijn aangewezen als vergunningplichtig in artikelen 2.25 en 2.26 Bbl.
- Als deze zijn uitgezonderd van de aanwijzing als vergunningplichtig (artikel 2.27). Dat is onder andere het geval als:
- een bestaande woning gedeeltelijk vernieuwd of veranderd wordt waarbij:
- de draagconstructie niet wijzigt
- de indeling in brandcompartimenten, subbrandcompartimenten of beschermde subbrandcompartimenten niet wijzigt
- een bouwactiviteit met betrekking tot een bouwwerk specifiek uitgezonderd wordt van de aanwijzing van de vergunningplicht (artikel 2.27, lid 2, Bbl). Voorbeelden hiervan zijn het plaatsen van een dakkapel.
Bouwregels Burgerlijk Wetboek
In het Burgerlijk Wetboek staan regels die gelden voor buren onderling. De regels van burenrecht hebben vaak te maken met het voorkomen van hinder (artikelen 5:37 tot en met 5:69 Burgerlijk Wetboek). Het is toegestaan dat buren onderling iets anders overeenkomen.
Het burenrecht omvat ook bouwregels. Binnen 2 m van de gezamenlijke zijerfgrens zijn vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken niet toegestaan. Dit geldt alleen als deze uitzicht bieden op het erf van de buren. Lichtopeningen mogen worden gemaakt, mits voorzien van vaststaande en niet-doorkijkbare vensters (bijvoorbeeld matglas).
Bouwregels vanwege bijzondere omstandigheden of locaties
Woningen worden soms op bijzondere locaties gebouwd, bijvoorbeeld in de uiterwaarden van een rivier of in de buurt van een natuurgebied. Daarvoor kan op die locatie 1 of meer omgevingsvergunningen nodig zijn. Deze vergunningen kunnen ook bouwregels bevatten. Een voorbeeld is een omgevingsvergunning beperkingengebiedactiviteit voor het bouwen in de uiterwaarde van een rivier.
